Adaptez vos loyers au taux de référence, sans erreur.

De 3 % du loyer net, si la dernière adaptation du bail s'est faite à 1,25 % et que le taux reste sous 5 % (art. 13 al. 1 OBLF). Sur un loyer net de 2’830 francs, cela donne 2’914.90, soit 84.90 de plus par mois. Si le bail a été adapté à un taux plus ancien, chaque quart de point compte, et les paliers se composent : sur 1’450 francs et trois quarts de point, le raccourci — 3 × 3 % = 9 % d'un coup — donne 1’580.50, alors que les paliers déroulés donnent 1’584.45. À la baisse, c'est l'inverse : −2,91 % par quart de point.

Celui qui était en vigueur lors de la dernière adaptation réellement appliquée à ce bail — ni le taux d'origine du bail, ni le taux courant. Prendre le taux d'origine recompte des adaptations déjà passées dans le loyer ; prendre le taux courant donne un écart nul par construction, donc un bail qui paraît à jour alors qu'il ne l'est pas. Arca retient cette base bail par bail, et chaque adaptation que vous enregistrez devient la base de la suivante. Un bail jamais adapté part du taux en vigueur à sa conclusion.

Lui répondre dans les trente jours. Une baisse du taux ne s'applique pas d'elle-même et ne vous oblige pas à la proposer : l'initiative appartient au locataire, qui doit vous adresser sa demande par écrit. Vous avez alors 30 jours pour vous déterminer (art. 270a al. 2 CO) ; si vous ne répondez pas, ou si vous refusez en tout ou en partie, il peut saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent. C'est le cas le plus fréquent aujourd'hui : le taux est passé de 1,75 % à 1,25 % entre décembre 2023 et septembre 2025, donc tout bail encore fixé sur 1,75 % ouvre un droit à une baisse d'environ 5,7 %. Arca vous donne le montant juste, bail par bail.

Souvent en partie, oui. Face à une demande fondée sur la baisse du taux, vous pouvez faire valoir les autres facteurs intervenus depuis la dernière adaptation du loyer : le renchérissement, à hauteur de 40 % de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 16 OBLF), et la hausse effective de vos frais d'entretien et d'exploitation (art. 269a let. b CO). La baisse due peut ainsi fondre nettement. Arca calcule la part du taux ; la compensation se chiffre avec votre fiduciaire ou votre association de propriétaires, pièces à l'appui.

Non, et aucun logiciel ne peut la rendre valable. L'avis de majoration doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, avec indication des motifs, sur une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). L'art. 269d al. 2 rend la majoration nulle dans trois cas : pas de formule officielle, pas de motifs, ou une résiliation jointe. Le locataire peut ensuite la contester dans les trente jours qui suivent la réception de l'avis (art. 270b CO). Arca calcule le loyer proposé, prépare un brouillon de lettre avec les deux taux et les deux loyers, et vous donne la date limite ; la notification se fait sur la formule officielle du canton, qu'Arca ne fabrique pas. Arca prépare, vous notifiez.

Au prochain terme de résiliation, jamais avant. Exemple : un bail d'habitation au préavis de trois mois, avec un terme au 31 mars 2027. Le délai de résiliation commence le 31 décembre 2026 ; l'avis doit donc être reçu par le locataire le 21 décembre 2026 au plus tard, et le nouveau loyer s'applique dès le 1er avril 2027. C'est la réception qui compte, pas l'envoi : un recommandé part plusieurs jours avant cette date. Arca calcule cette date limite pour chaque bail, depuis son terme.

Jamais. Une vérification quotidienne lit la page publique de l'Office fédéral du logement et n'écrit rien en base tant qu'un humain n'a pas confirmé la lecture ; une lecture douteuse déclenche une vérification manuelle plutôt qu'une écriture. Une publication confirmée s'affiche dans un bandeau de l'application. Le passage du taux dans un loyer, lui, reste un geste que vous faites, bail par bail, après un récapitulatif à vérifier.