Vos décomptes de charges simplifiés.

Deux conditions, et il les faut toutes les deux : la dépense doit être en rapport avec l'usage du logement, et elle doit avoir été convenue spécialement dans le bail (art. 257a al. 1 et 2 CO). C'est ce qui fait tomber le plus de décomptes, parce qu'il suffit qu'une seule manque. Une dépense liée à l'usage mais absente de votre bail n'est pas facturable ; une dépense inscrite au bail mais sans rapport avec l'usage ne l'est pas davantage. Et chaque poste doit y être énuméré en détail : un renvoi à vos conditions générales ne suffit pas (ATF 121 III 460). Ces règles sont fédérales et valent dans tous les cantons ; seule l'obligation d'équiper l'immeuble de compteurs individuels de chauffage relève de la loi cantonale sur l'énergie.

Non, et c'est l'idée fausse la plus répandue. Contrairement à une hausse de loyer, un décompte de charges n'a aucun délai légal de contestation : les « 30 jours » qu'on lit dans certains baux n'ont aucune base légale. Ce qui court, c'est la prescription de cinq ans (art. 128 ch. 1 CO) : votre décompte reste discutable cinq ans en arrière, devant l'autorité de conciliation du lieu de l'immeuble. Autant le faire juste du premier coup.

Pas en établissant un décompte. Sans convention spéciale, les frais accessoires sont compris dans le loyer net (art. 257a al. 2 CO, ATF 121 III 460) : les sortir du loyer pour les facturer séparément est une modification du contrat, pas une régularisation. Il vous faut donc la formule officielle de votre canton, motivée (art. 269d al. 3 CO), et le Tribunal fédéral exige que vous disiez en détail quels frais seront désormais facturés et s'ils sont nouveaux ou s'ils étaient jusque-là compris dans le loyer.

C'est vous, le bailleur, mais pas forcément en entier. L'art. 7 OBLF met les frais de chauffage des locaux non loués à votre charge. En revanche, si l'immeuble n'a pas de compteurs individuels et que vous pouvez prouver que le logement n'a été chauffé que pour le protéger du gel, vous n'en supportez qu'un tiers dans une maison de deux ou trois familles, la moitié de quatre à huit, et deux tiers dans un bâtiment plus grand ou abritant des bureaux. Arca, par prudence, porte aujourd'hui les mois vacants en entier à votre charge ; la réduction se calcule à part, pièces à l'appui.

Oui, et vous ne pouvez pas le lui refuser. L'art. 257b al. 2 CO vous oblige à le laisser consulter les pièces justificatives sur simple demande, et ce droit subsiste même au forfait. Pour le chauffage, l'ordonnance va plus loin : le locataire peut consulter les pièces originales et demander l'état des stocks de combustible au début et à la fin de la période de chauffe (art. 8 al. 2 OBLF) — et si le décompte détaillé n'accompagne pas la facture annuelle, celle-ci doit indiquer expressément qu'il peut être exigé.

Jamais : il n'y a ni solde à réclamer, ni remboursement à faire. Mais un forfait n'est pas un montant choisi — l'art. 4 al. 2 OBLF exige qu'il se fonde sur la moyenne calculée sur une période de trois ans. Un forfait posé au doigt mouillé est attaquable, et dans les deux sens : trop bas il vous coûte, trop haut il se conteste. Arca traite ces baux en conséquence — vous voyez leur part pour information, avec un solde à zéro.

Le mot recouvre trois choses, et les confondre est l'erreur la plus commune. Les réparations sont pour vous (art. 256 CO), et une clause de bail qui tenterait de vous en décharger serait nulle dans un logement. Les menus travaux de nettoyage et les réparations d'entretien normal sont pour votre locataire, qui les paie directement (art. 259). Et l'entretien courant des communs est un frais d'exploitation : celui-là, vous le récupérez s'il est convenu au bail. L'ordonnance le redit pour le chauffage : la réparation et la réfection des installations n'entrent pas en ligne de compte (art. 6 let. a OBLF).