La formule officielle de hausse de loyer : quand, quoi, et ce qui la rend nulle

Une hausse notifiée sans la formule agréée par le canton est nulle. Quand elle est exigée, ce qu'elle doit contenir, et le calendrier à tenir.

Une hausse de loyer juste au centime peut ne rien valoir. Le Code des obligations ne se contente pas d'un montant correct : il impose une forme, un contenu et un délai. La pièce centrale est la formule officielle agréée par le canton, et son absence ne rend pas la hausse contestable — elle la rend nulle.

La règle et sa sanction

Art. 269d al. 1 COLe bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton.

Art. 269d al. 2 COLes majorations de loyer sont nulles lorsque: a. elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle; b. les motifs ne sont pas indiqués; c. elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.

La nullité se distingue de la contestation. Une hausse régulière en la forme peut encore être contestée par le locataire devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent l'avis, s'il la juge abusive (art. 270b CO). La nullité, elle, tient aux trois cas de l'art. 269d al. 2 CO : un montant exact ne la répare pas.

Quand la formule est exigée — et quand elle ne l'est pas

• Toute hausse de loyer, quel qu'en soit le motif : taux de référence, renchérissement, hausse de coûts, prestations supplémentaires (art. 269d al. 1 CO). C'est une règle fédérale, valable dans tous les cantons.
• Toute autre modification unilatérale au détriment du locataire, par exemple une diminution de prestations ou de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO).
• La hausse d'un loyer indexé sur l'IPC : l'art. 19 al. 2 OBLF applique par analogie les exigences de contenu de la formule (al. 1 et 1bis), et la hausse ne peut être notifiée qu'une fois le nouvel indice publié officiellement.
• Le loyer initial d'un nouveau bail, mais seulement là où le canton l'a rendu obligatoire en cas de pénurie de logements (art. 270 al. 2 CO).

Deux cas n'en ont pas besoin. Une baisse de loyer, d'abord : l'art. 269d ne vise que les majorations. Et, depuis le 1er octobre 2025, les paliers d'un loyer échelonné convenu au bail : pour eux, « la forme écrite suffit » (art. 269d al. 5 CO).

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Ce que la formule doit contenir

Le modèle est édité par le canton, mais son contenu minimal est fixé par l'art. 19 al. 1 OBLF. Pour une hausse de loyer, la formule doit indiquer :

1. le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges ;
2. le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges ;
3. la date d'entrée en vigueur de la hausse ;
4. les motifs précis de la hausse — et, s'il y en a plusieurs, le montant correspondant à chacun ;
5. en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values ;
6. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester, et la liste des autorités de conciliation du canton avec leur compétence à raison du lieu.

Si les motifs figurent dans une lettre d'accompagnement, la formule doit y renvoyer expressément (art. 19 al. 1bis OBLF). Si vous n'appliquez qu'une partie de la hausse possible, indiquez en francs ou en pour-cent le montant auquel vous renoncez (art. 18 OBLF). Depuis le 1er octobre 2025, une signature reproduite par un moyen mécanique suffit sur la formule (art. 269d al. 4 CO).

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Le calendrier : compter à rebours depuis le terme

La hausse prend effet au prochain terme de résiliation, jamais avant. Pour une habitation, le délai de congé est de trois mois, pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut, pour la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO) — sous réserve d'un délai plus long ou d'un autre terme convenus (art. 266a al. 1 CO). L'avis doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début de ce délai.

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C'est la RÉCEPTION par le locataire qui compte, pas la date d'envoi. Un avis reçu le 22 décembre dans cet exemple manque le terme du 31 mars 2027. Envoyez en recommandé, plusieurs jours avant la limite, et conservez la preuve.

La date limite de l'avis calculée, la formule laissée au canton

Arca calcule la hausse au barème de l'art. 13 OBLF depuis la base de chaque bail, le terme où elle peut prendre effet et la date avant laquelle l'avis doit être parvenu au locataire. Il prépare un brouillon de lettre avec les deux taux et les deux loyers, et indique, pour les cantons romands qu'il couvre, où obtenir la formule officielle.

Arca ne fabrique pas la formule officielle, et le brouillon ne la remplace pas. Une hausse ne s'enregistre dans Arca qu'avec la date à laquelle le locataire a reçu la formule du canton ; sans elle, le loyer dû reste l'ancien. Arca prépare, vous signez et vous notifiez.