Le taux de référence : quand adapter le loyer, à la hausse et à la baisse

Le barème de l'art. 13 OBLF, le taux sur lequel repose votre bail, la forme d'une hausse et les trente jours pour répondre à une demande de baisse.

Quand un bail d'habitation n'est ni indexé ni échelonné, son loyer peut être adapté aux variations du taux hypothécaire de référence (art. 13 OBLF). Quand ce taux bouge, le loyer peut bouger aussi — dans les deux sens, selon un barème fixé par l'ordonnance, et à des conditions de forme qui ne sont pas les mêmes selon que la variation profite au bailleur ou au locataire.

Le taux en vigueur, et d'où il vient

Le taux de référence est basé sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, arrondi au quart de pour-cent, et publié chaque trimestre par le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche (art. 12a OBLF). Il est mis en ligne par l'Office fédéral du logement (OFL). Ce n'est pas le taux directeur de la Banque nationale : l'OFL rappelle qu'un changement de taux directeur n'a sur les loyers qu'un effet indirect et différé.

Au 30 septembre 2026, la page de l'OFL indique un taux de 1,25 %, valable depuis le 2 septembre 2025 et inchangé à la publication du 1er septembre 2026. La prochaine publication est annoncée pour le 1er décembre 2026. Cette valeur change sans prévenir : vérifiez-la toujours sur la page officielle avant de calculer.

Taux de référence en vigueur : 1,25 %, depuis le 02.09.2025. Vérifié sur le site de l'OFL le 30.09.2026 · prochaine publication : 01.12.2026.

Faites glisser pour tout voir

Le barème : combien par quart de point

L'ordonnance convertit chaque quart de point de variation en un pourcentage du loyer net. Tant que le taux reste sous 5 %, comme aujourd'hui, c'est la lettre c qui s'applique : 3 % par quart de point à la hausse. À la baisse, la réduction « en proportion » correspond à l'inverse de ces 3 %, soit 2,91 % par quart de point — le chiffre que l'OFL donne lui-même.

Art. 13 al. 1 OBLFUne augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle générale, à une hausse maximum de loyer de: a. 2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %; b. 2,5 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %; c. 3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %. S’il se produit une baisse du taux hypothécaire, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies qui en résultent pour le bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts.

Le point de départ n'est ni le taux du jour ni forcément celui écrit au contrat. L'ordonnance demande de regarder si les variations antérieures ont déjà été répercutées. En pratique, l'OFL l'explique ainsi : le taux déterminant est en principe celui en vigueur à la conclusion du bail, sauf si le loyer a été adapté depuis à une hausse ou une baisse du taux sans être contesté — c'est alors ce taux-là qui sert de base.

Art. 13 al. 4 OBLFLors d’une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer.

Pour un écart de plusieurs quarts de point, l'OFL renvoie à des tableaux de répercussion ; la méthode de cumul se vérifie au cas par cas. Pour chiffrer chacun de vos baux sur sa propre base, Arca applique ce barème bail par bail.

À la hausse, un loyer de CHF 1’850.00 fondé sur 1,25 % et adapté à 1,50 % donnerait 1’850.00 × 1,03 = CHF 1’905.50, soit CHF 55.50 de plus par mois. Le barème porte uniquement sur le loyer net, pas sur les acomptes de charges.

Faites glisser pour tout voir

À la hausse : la forme décide de tout

Une hausse ne s'applique pas d'elle-même. Elle ne prend effet qu'au prochain terme de résiliation, et l'avis doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, avec ses motifs, sur la formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). Une hausse notifiée sans formule, sans motifs, ou accompagnée d'une menace de résiliation est nulle (art. 269d al. 2 CO). Le locataire peut par ailleurs la contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours (art. 270b CO).

Le taux n'est pas le seul facteur de coût. Le bailleur peut aussi faire valoir le renchérissement pour le capital exposé aux risques, dans la limite de 40 % de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269a let. e CO et art. 16 OBLF), ou des hausses de coûts effectives (art. 269a let. b CO). Chaque motif doit alors être chiffré séparément sur la formule officielle de hausse (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Un bail indexé ne suit pas ce barème mais l'indice des prix.

À la baisse : c'est le locataire qui demande

Une baisse du taux ne réduit pas le loyer automatiquement : le locataire peut en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Il doit adresser sa demande par écrit, et à partir de là, un délai court contre le bailleur.

Art. 270a al. 2 COLe locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.

La baisse n'est pas toujours due en entier. L'art. 13 al. 1 OBLF réserve le cas où les économies du bailleur sont « contrebalancées par une hausse des coûts », et l'OFL indique que le bailleur peut « compenser la réduction par d'autres facteurs » et qu'il « doit expliquer pourquoi ». Une compensation se prouve, pièces à l'appui : si vous refusez ou n'acceptez qu'en partie, dites pourquoi, chiffres à l'appui, dans les trente jours.

Le cas n'a rien de théorique : le taux, à 1,75 % dès le 2 décembre 2023, est passé à 1,50 % le 4 mars 2025 puis à 1,25 % le 2 septembre 2025 : un bail encore fondé sur 1,75 % peut faire l'objet d'une demande de baisse de deux quarts de point, sous réserve de compensation.

Votre locataire demande une baisse : répondre en trois temps

1. Retrouvez le taux sur lequel repose le loyer : celui de la dernière adaptation, sinon celui du contrat (art. 13 al. 4 OBLF).
2. Chiffrez la baisse (− 2,91 % du loyer net par quart de point) et, s'il y en a, les hausses de coûts qui la compensent, pièces à l'appui.
3. Répondez par écrit dans les 30 jours (art. 270a al. 2 CO) : acceptation, acceptation partielle motivée ou refus motivé.

Faites glisser pour tout voir

Le taux suivi bail par bail, la date limite de l'avis calculée

Arca retient, bail par bail, le taux sur lequel repose le loyer : celui de la dernière adaptation enregistrée, sinon celui inscrit au contrat. S'il manque, aucun calcul n'est proposé tant que vous ne l'avez pas saisi. Arca vérifie chaque jour la page de l'OFL ; un nouveau taux n'est enregistré qu'après une confirmation humaine.

Pour chaque bail, l'écran Indexation affiche le loyer proposé selon le barème, l'écart par mois et, pour une hausse, le terme où elle peut prendre effet et la date avant laquelle l'avis doit être parvenu au locataire. Il propose un brouillon de lettre. Arca ne produit pas la formule officielle : une hausse ne s'enregistre qu'avec la date à laquelle le locataire l'a reçue sur la formule du canton. Une baisse, elle, s'enregistre sans formule. Arca calcule, vous validez et vous notifiez.

Faites glisser pour tout voir