Glossaire du bail à loyer suisse
Les termes du bail, avec leurs articles.
La définition, et ce qu'elle coûte.
41 termes du bail suisse, chacun avec la base légale qui le fonde — l'article du Code des obligations ou de l'OBLF.
Et, quand il y a quelque chose à faire tomber, le piège : ce qui, en pratique, fait tomber l'acte ou la prétention. Parce que la plupart des erreurs de gestion locative ne viennent pas d'un mot mal compris, mais d'une règle qu'on croyait connaître.
Le bail
- Aliénation de la chose louéeVente de l'objet en cours de bail.
- AvenantDocument qui modifie un bail en cours — les parties, l'objet, une annexe, un garage — en laissant le reste inchangé.
- Bail échelonnéBail dont le loyer augmente à des dates et pour des montants fixés d'avance.
- Bail indexéBail dont le loyer suit l'indice suisse des prix à la consommation.
- Cautionnement simple ou solidaireEngagement d'un tiers — souvent un parent — de répondre des dettes du locataire.
- Colocation solidaireSituation où plusieurs locataires signent le même bail et où chacun répond du tout envers le bailleur.
- Garantie de loyerSûreté fournie par le locataire à la signature : espèces, papiers-valeurs ou cautionnement.
- RUL — règles et usages locatifsAnnexes contractuelles qui complètent un bail : entretien, restitution, tabelles d'amortissement, usages locaux.
- Sous-locationLocation par le locataire principal à un tiers.
Le loyer
- Adaptation de loyerModification du loyer en cours de bail, à la hausse ou à la baisse.
- Indice des prix à la consommationIndice publié par l'Office fédéral de la statistique, seule base d'indexation admise pour un loyer.
- Loyer abusifLoyer qui procure au bailleur un rendement excessif de la chose louée, ou qui résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré.
- Loyer initialLe loyer du premier bail conclu avec un nouveau locataire.
- Loyer net et loyer brutLe loyer net rémunère l'usage de la chose seul ; le loyer brut y ajoute les frais accessoires.
- Pénurie de logementsConstat qu'un canton dresse par arrêté et qui déclenche l'obligation d'employer la formule officielle pour la notification du loyer initial.
- QuittanceReçu que le locataire peut exiger contre paiement du loyer.
- Réserve d'augmentationMention par laquelle le bailleur, en fixant un loyer, se réserve d'invoquer plus tard un motif de hausse qu'il chiffre.
- Taux hypothécaire de référenceTaux de référence établi pour les adaptations de loyer, publié chaque trimestre par le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche et mis en ligne par l'Office fédéral du logement.
Les charges
- Acompte et forfait de chargesDeux régimes exclusifs de facturation des frais accessoires.
- Décompte de chargesÉtat annuel des frais accessoires réellement engagés, comparé aux acomptes versés.
- Frais accessoiresRémunération des prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose : chauffage, eau chaude, conciergerie, électricité des parties communes.
- ProrataRépartition d'un montant sur les seuls mois où il était dû.
L'état du logement
- Avis des défautsSignalement au locataire, à la restitution de l'objet, des défauts dont il répond.
- Consignation du loyerDépôt des loyers à échoir auprès d'un office désigné par le canton, quand le bailleur ne répare pas un défaut.
- Défaut de la chose louéeÉcart entre l'état de l'objet et l'usage convenu, dont le locataire n'a pas à répondre.
- État des lieuxConstat contradictoire de l'état de l'objet, à l'entrée et à la sortie.
- Usure normaleDégradation qui résulte du seul usage conforme au contrat.
- VétustéPerte de valeur d'un élément par l'écoulement du temps.
Retards et sortie
- Autorité de conciliationInstance paritaire — bailleurs et locataires en nombre égal — devant laquelle passe un litige de bail avant le tribunal.
- Commandement de payerPremier acte de la poursuite, notifié par l'office des poursuites à la demande du créancier.
- CongéLa résiliation du bail.
- Délai comminatoireDélai accordé au locataire en retard de loyer pour payer, sous menace de résiliation.
- Dies a quoLe jour à partir duquel un délai commence à courir.
- ExpulsionProcédure judiciaire visant à faire quitter les locaux à un locataire qui ne part pas.
- Formule officielleFormulaire agréé par le canton, sans lequel certains actes sont nuls.
- Mise en demeureSommation de payer un loyer en retard, qui doit contenir le montant exact, le délai comminatoire et la menace explicite de résilier — les trois dans le même courrier.
- PréavisLe temps qui doit séparer la réception du congé du terme pour lequel il est donné.
- Prolongation du bailReport du terme accordé par l'autorité au locataire pour qui la fin du bail aurait des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas.
- Restitution anticipéeDépart du locataire avant le terme.
- TermeLa date pour laquelle un bail peut prendre fin.
Les questions qu'on nous pose.
D'où viennent ces définitions ?
Du texte de loi. Chaque terme porte l'article qui le fonde, et sa fiche reproduit cet article mot pour mot, avec la version du recueil. Ce ne sont pas des définitions de dictionnaire : ce sont les notions telles que le Code des obligations et l'ordonnance sur le bail à loyer les emploient.
Puis-je m'appuyer là-dessus dans un litige ?
Pour comprendre un terme, oui. Pour argumenter, non : un glossaire explique le vocabulaire, il ne qualifie pas votre cas. Devant une autorité de conciliation, ce qui compte est le texte lui-même et les faits de votre dossier. Nous ne publions pas non plus les adresses de ces autorités — elles varient par canton et parfois par district, et une adresse fausse fait manquer un délai de trente jours qui ne se rattrape pas.
Pourquoi des numéros d'articles plutôt que des liens ?
Parce qu'un lien mort sur une page dont l'argument est la traçabilité vaut moins que son absence. Le numéro d'article, lui, reste valable : la version en vigueur se lit sur fedlex.admin.ch, et nous indiquons sur chaque fiche la date d'état du recueil que nous citons.
Le vocabulaire change-t-il d'un canton à l'autre ?
Les notions du Code des obligations sont fédérales, donc identiques partout. Ce qui varie, ce sont les usages locaux : termes d'échéance, annexes au bail, formules officielles. Notre relevé des dispositions cantonales couvre la Suisse romande, et Vaud en détail ; pour les cantons alémaniques, l'absence de disposition complémentaire n'a pas été vérifiée avec la même profondeur.
Un terme manque, que faire ?
Écrivez-nous : c'est la meilleure façon de faire grandir cette page. Nous ajoutons un terme quand nous pouvons l'accompagner de son article — pas avant, parce qu'une définition sans référence est exactement ce que ce glossaire existe pour remplacer.
Pour chiffrer : le calculateur d'indexation le coût de votre régie. Pour aller plus loin : les guides du blog.
Ces règles, sur vos baux, avec leurs dates.
Délais calculés depuis vos baux, courriers préparés, formule de votre canton indiquée. Vous relisez, vous notifiez.
30 jours d’essai · sans carte bancaire