Les assurances du propriétaire : bâtiment, responsabilité civile, et celle du locataire

Qui assure quoi autour d'un bien loué : le bâtiment, la responsabilité du propriétaire, le mobilier du locataire. Ce que dit la loi, et ce qui dépend du canton.

Autour d'un appartement loué, trois assurances coexistent et se confondent facilement : celle du bâtiment, celle de la responsabilité civile du propriétaire, et celle du mobilier du locataire. Elles ne couvrent pas les mêmes dommages, ne sont pas souscrites par la même personne, et ne relèvent pas toutes de la même loi. Voici ce qui les fonde, et ce qu'il faut vérifier dans son canton.

L'assurance du bâtiment : l'exemple vaudois

L'assurance du bâtiment couvre l'immeuble lui-même contre l'incendie et les éléments naturels. Son régime dépend du canton. Dans le canton de Vaud, la loi du 17 novembre 1952 concernant l'assurance des bâtiments et du mobilier contre l'incendie et les éléments naturels (LAIEN) soumet obligatoirement à l'assurance tous les bâtiments construits ou en construction sur le territoire du canton (art. 6 al. 1 LAIEN) ; cette assurance est celle de l'établissement cantonal, l'ECA (art. 1a al. 1 LAIEN). Selon l'ECA, le changement de propriétaire sur la police intervient au moment de l'inscription au registre foncier.

Cet article ne décrit que le régime vaudois ; celui des autres cantons n'a pas été vérifié ici. Renseignez-vous auprès de votre canton avant de souscrire ou de résilier quoi que ce soit.

Cette assurance couvre le bâtiment, pas la responsabilité de son propriétaire envers les tiers : ce sont deux polices distinctes.

La responsabilité civile de l'immeuble

Un propriétaire répond du dommage que son bâtiment cause à autrui lorsqu'il vient d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien : une tuile qui tombe, un escalier dégradé, une conduite qui cède chez le voisin. Le Tribunal fédéral parle de « la responsabilité causale du propriétaire d'ouvrage instituée par l'art. 58 CO » (ATF 96 II 337, consid. 2). C'est ce risque que couvre une assurance responsabilité civile d'immeuble ; vérifiez dans votre contrat si votre RC privée l'inclut.

Art. 58 COLe propriétaire d’un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d’entretien. Est réservé son recours contre les personnes responsables envers lui de ce chef.

Aucune loi fédérale lue pour cet article n'impose cette assurance à un propriétaire privé ; c'est l'étendue du risque de l'art. 58 CO qui la rend utile. Si c'est votre RC privée qui le couvre, regardez dans quelle limite, et vérifiez si votre police distingue le logement que vous habitez des biens que vous louez.

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Le mobilier du locataire : son assurance, pas la vôtre

Les meubles et affaires du locataire lui appartiennent ; c'est à lui de les assurer. Dans le canton de Vaud, la loi en fait une obligation : tous les biens mobiliers sont soumis à l'assurance (art. 6a LAIEN) ; « Toute personne ayant en sa possession des biens mobiliers situés dans le canton est tenue de les assurer auprès de l’Etablissement » (art. 27 al. 1 LAIEN). L'ECA indique que propriétaire, locataire, sous-locataire ou colocataire doivent souscrire l'assurance mobilier ménage de l'ECA. L'obligation pèse sur la personne qui possède les biens, pas sur le bailleur.

Le bailleur peut-il en demander la preuve ? Selon l'aide-mémoire du Préposé fédéral à la protection des données, oui, au moment d'établir le contrat avec le candidat retenu : il cite expressément « la preuve qu'il a souscrit une assurance ménage ». Le même aide-mémoire rappelle, en se fondant sur l'art. 254 CO, qu'une gérance n'a pas le droit de demander à un candidat s'il est disposé à conclure auprès d'elle un contrat d'assurance.

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Art. 254 COUne transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée.

Les primes, dans les comptes et dans la déclaration

Pour l'impôt fédéral direct, les primes d'assurances relatives à un immeuble privé font partie des frais que la loi permet de déduire (art. 32 al. 2 LIFD), sauf si vous optez pour le forfait, qui les couvre (art. 5 al. 1 let. f de l'ordonnance RS 642.116). L'impôt cantonal suit la loi de votre canton.

La prime au bon poste, jamais refacturée au locataire

Arca ne vend ni ne compare aucune assurance. Il vous aide à les suivre : la prime d'assurance du bâtiment se saisit comme dépense du bien, dans le groupe des charges du propriétaire, et Arca refuse de la marquer récupérable auprès du locataire ; une assurance liée à une installation précise a son propre poste parmi les charges récupérables. Les polices se rangent dans les documents du bien. Pour le bail, la bibliothèque de clauses propose une clause « Assurance RC » à insérer si vous souhaitez que le locataire s'engage à en maintenir une ; c'est un choix contractuel, que vous faites.

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