Charges récupérables : ce que le bailleur peut facturer en plus du loyer

Une charge ne se facture au locataire que si elle tient à l'usage du logement et qu'elle est convenue au bail. Ce qui entre, ce qui n'entre jamais.

Le loyer paie l'usage du logement. Les prestations liées à l'usage que le bailleur veut facturer à côté — le chauffage, la conciergerie, l'eau — relèvent des frais accessoires, et le Code des obligations les soumet à deux conditions cumulatives. Il suffit qu'une seule manque pour que le poste retombe dans le loyer, c'est-à-dire à la charge du bailleur.

Première condition : un lien avec l'usage

Le loyer est défini comme « la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l’usage de la chose » (art. 257 CO). Les frais accessoires, eux, rémunèrent des prestations qui accompagnent cet usage : chauffer le logement, fournir l'eau chaude, éclairer l'escalier, nettoyer les parties communes.

Art. 257b al. 1 COPour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.

Deux mots de cette phrase font le tri. « Effectives » : on refacture ce qui a été dépensé, sans marge ; même un forfait se fonde sur la moyenne des dépenses de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF). « En rapport avec l'usage » : ce qui découle de la propriété de l'immeuble et non de son occupation n'entre pas dans la définition. Le bailleur « supporte les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose louée » (art. 256b CO), et le Tribunal fédéral range parmi les dépenses liées à la propriété, qui ne peuvent être facturées comme frais accessoires, « les impôts fonciers et les primes d’assurance du bâtiment » (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Pour l'installation de chauffage, l'ordonnance exclut expressément l'intérêt et l'amortissement (art. 6 let. b OBLF).

Seconde condition : une convention spéciale au bail

Art. 257a al. 2 COIls ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

« Convenu spécialement » veut dire que le poste figure au bail, identifiable, et non qu'il pourrait s'y rattacher par une formule générale. Un bail qui prévoit le chauffage et l'eau chaude ne permet pas de facturer la conciergerie, même si elle est manifestement liée à l'usage. À l'inverse, inscrire au bail un poste sans rapport avec l'usage ne le rend pas facturable pour autant (ATF 137 I 135 consid. 2.4) : les deux conditions se cumulent. Le Tribunal fédéral l'exprime ainsi : les parties doivent s'entendre « spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés » (arrêt 4C.224/2006, consid. 2.1).

Faites glisser pour tout voir

Ajouter en cours de bail un poste que le contrat ne prévoyait pas n'est pas une simple mise à jour du décompte. L'art. 269d al. 3 CO soumet l'introduction de nouveaux frais accessoires aux mêmes règles qu'une hausse de loyer : avis parvenu au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, au moyen de la formule agréée par le canton et avec indication des motifs (al. 1). La modification est nulle si elle n'est pas notifiée sur la formule officielle, si les motifs ne sont pas indiqués ou si elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (al. 2). Le Tribunal fédéral exige en outre que l'avis indique à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent ceux qui seront facturés séparément (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1).

Ce qui n'est jamais récupérable

Le bailleur doit délivrer le logement dans un état approprié à l'usage et l'entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). Dans un bail d'habitation, une clause qui ferait supporter cette obligation au locataire est nulle (art. 256 al. 2 let. b CO). Les réparations restent donc au bailleur, et ne se glissent pas dans les charges (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Seuls les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal sont, conformément à l'usage local, pour le locataire, qui les exécute ou les paie directement (art. 259 CO) — ils ne passent pas non plus par le décompte.

Faites glisser pour tout voir

L'ordonnance le précise pour le poste le plus lourd, le chauffage : la réparation et la réfection des installations, ainsi que le service de l'intérêt et l'amortissement des installations, n'entrent pas en ligne de compte (art. 6 OBLF). Les dépenses admises, elles, sont énumérées à l'art. 5 OBLF — combustible, électricité des brûleurs et des pompes, nettoyage, révision périodique, maintenance, notamment.

Le tableau résume les textes cités ; il ne remplace pas la lecture de votre bail, qui décide seul de la liste des postes que vous pouvez facturer.

Trois erreurs qui reviennent

• Facturer un poste réel et lié à l'usage, mais absent du bail : il n'est pas dû (art. 257a al. 2 CO).
• Faire passer une réparation pour de l'entretien : la réparation ou la réfection d'un brûleur ou d'une pompe relève de l'art. 6 let. a OBLF, pas des frais de chauffage.
• Refacturer une estimation ou un montant arrondi à la hausse : seules les dépenses effectives entrent dans le décompte (art. 257b al. 1 CO).

Faites glisser pour tout voir

Les postes non récupérables bloqués dès la saisie

Chaque dépense saisie dans Finances porte un poste et une case « Récupérable auprès du locataire ». Pour cinq postes, dont les honoraires, les impôts et taxes foncières, l'assurance bâtiment et les travaux de rénovation, la case reste décochée et grisée, et le serveur refuse l'enregistrement si on tente de la forcer. Seules les dépenses marquées récupérables entrent dans le décompte de l'immeuble.

Dans le décompte que vous préparez depuis l'éditeur de documents, vous recopiez les catégories que la clause de votre bail énumère. Un poste qui n'y figure pas est refusé : son montant ne s'imprime pas, le motif s'affiche à sa place. Un intitulé de réparation, de rénovation, de remplacement ou d'amortissement l'est aussi. Arca prépare le décompte ; c'est vous qui le signez et l'envoyez.