Déclarer ses revenus locatifs : loyers imposables, frais effectifs ou forfait

Les loyers sont un revenu imposable, les frais d'entretien viennent en déduction, au réel ou au forfait. Les principes fédéraux, et où les cantons divergent.

Les loyers d'un bien mis en location s'ajoutent à votre revenu imposable. En face, la loi permet de déduire les frais liés à l'immeuble, soit au montant réel, soit par un forfait. Le principe est posé pour l'impôt fédéral direct par la LIFD ; l'impôt cantonal et communal suit la loi de chaque canton, et c'est là que les règles divergent. Cet article décrit le cadre fédéral et signale où regarder chez vous.

Les loyers sont un revenu imposable

La loi fédérale range les revenus de la location parmi le rendement de la fortune immobilière. La formule 16 de l'Administration fédérale des contributions, « Revenus provenant d'immeubles », suit la même logique pour chaque immeuble : les loyers et fermages en montant brut, les autres rendements, puis la déduction des frais — effectifs ou forfaitaires — pour arriver au rendement net, reporté dans la déclaration.

Art. 21 al. 1 let. a LIFDEst imposable le rendement de la fortune immobilière, en particulier: a. tous les revenus provenant de la location, de l’affermage, de l’usufruit ou d’autres droits de jouissance;

Ce qui se déduit : les frais effectifs

Pour l'impôt fédéral direct, le propriétaire d'immeubles privés peut déduire quatre familles de frais : l'entretien nécessaire, la remise en état d'un immeuble acquis récemment, les primes d'assurances relatives à l'immeuble, et les frais d'administration par des tiers — les honoraires d'une régie, par exemple. Jusqu'à fin 2028, les investissements destinés à économiser l'énergie et à ménager l'environnement que le Département fédéral des finances désigne peuvent être assimilés aux frais d'entretien, comme les frais de démolition en vue d'une construction de remplacement.

Art. 32 al. 2, 1re phrase, LIFDLe contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais de remise en état d’immeubles acquis récemment, les primes d’assurances relatives à ces immeubles et les frais d’administration par des tiers.

La frontière qui compte en pratique est celle entre l'entretien, qui maintient l'immeuble dans son état, et la dépense qui l'améliore et en augmente la valeur. Genève la décrit ainsi : les frais d'entretien sont les dépenses nécessaires pour maintenir l'immeuble dans l'état où il se trouvait lors de son acquisition. Chaque canton publie ses propres instructions ; Genève renvoie par exemple à son information fiscale 1/2021 et à sa notice.

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Ou le forfait : 10 % ou 20 % selon l'âge du bâtiment

Au lieu des frais réels, la loi fédérale permet une déduction forfaitaire, fixée par une ordonnance du Conseil fédéral. Le choix se fait à chaque période fiscale et pour chaque immeuble : on peut prendre le forfait une année et les frais effectifs l'année suivante, lorsque de gros travaux ont eu lieu.

Art. 32 al. 4 LIFDAu lieu du montant effectif des frais et primes se rapportant aux immeubles privés, le contribuable peut faire valoir une déduction forfaitaire. Le Conseil fédéral arrête cette déduction forfaitaire.

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Exemple fictif, pour l'impôt fédéral direct seulement : un bâtiment de trente ans rapporte CHF 24’000.00 de loyers bruts dans l'année. Le forfait vaut 20 %, soit CHF 4’800.00. Si les factures d'entretien, d'assurance et de gérance de l'année totalisent CHF 6’200.00, les frais effectifs sont plus avantageux ; si elles totalisent CHF 3’100.00, le forfait l'est. Calcul refait : 24’000 × 20 % = 4’800.

Les cantons ne suivent pas tous ce modèle. À Genève, pour l'impôt cantonal et communal, un bien loué n'ouvre droit qu'à la déduction des frais effectifs ; le forfait y reste possible pour l'impôt fédéral direct. Avant de choisir, lisez les instructions de votre canton pour l'année concernée, ou demandez à votre fiduciaire.

Ce qui change en 2029

La loi fédérale du 20 décembre 2024 relative au changement de système d'imposition de la propriété du logement modifie la LIFD dès le 1er janvier 2029, selon la version publiée sur Fedlex. Pour les immeubles loués détenus dans la fortune privée, un nouvel art. 32a maintient la déduction des frais d'entretien, de remise en état d'un immeuble nouvellement acquis, des primes d'assurance et des frais d'administration par des tiers, ainsi que le choix du forfait. Les investissements destinés à économiser l'énergie et les frais de démolition n'y figurent plus. Le montant du forfait reste fixé par le Conseil fédéral : l'ordonnance publiée sur Fedlex est, à ce jour, celle de l'état au 1er janvier 2020. Le traitement des biens que le propriétaire occupe lui-même, lui, change ; il sort du cadre de cet article.

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Préparer sa déclaration avec Arca

Dans Arca, chaque dépense saisie peut porter la mention « Frais d'entretien ». Le rapport « Décompte fiscal » reprend, bien par bien, les loyers nets dus selon les baux sur l'exercice et les dépenses ainsi marquées, avec un résultat indicatif. C'est un document d'aide : Arca ne calcule pas le forfait, ne choisit pas entre forfait et frais effectifs, et ne remplit pas votre déclaration. Le rapport le dit lui-même : le traitement des dépenses dépend du canton et de votre situation, et se fait valider par votre fiduciaire ou votre conseiller fiscal.