Chauffage et eau chaude : ce qui se répartit, et comment

L'ordonnance dresse la liste des frais de chauffage refacturables et de ceux qui ne le sont jamais, et règle le cas des logements vides.

Le chauffage est souvent le premier poste des décomptes, et le seul que l'ordonnance sur le bail (OBLF) détaille ligne par ligne. Elle dit ce qui peut être refacturé, ce qui ne l'est jamais, et qui paie quand un logement reste vide. Le reste — la clé de répartition — dépend du bail, de l'équipement de l'immeuble et, selon le canton, de règles cantonales.

Ce qui entre dans les frais de chauffage

Art. 5 al. 1 OBLFEntrent en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d’eau chaude les dépenses effectives directement en rapport avec l’utilisation de l’installation de chauffage ou de l’installation générale de préparation d’eau chaude.

L'al. 2 en donne la liste, introduite par « notamment » : elle n'est donc pas fermée, mais elle fixe l'esprit. On y trouve le combustible et l'énergie consommés ; l'électricité des brûleurs et des pompes ; les frais d'exploitation d'énergies de substitution ; le nettoyage de l'installation et de la cheminée ; la révision périodique, citernes à mazout comprises, et le détartrage de l'installation d'eau chaude ; le relevé, le décompte et l'entretien des appareils lorsque les frais sont calculés de manière individuelle ; la maintenance ; les primes d'assurance qui se rapportent exclusivement à l'installation ; le travail administratif lié à son exploitation.

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Si l'immeuble est chauffé par une centrale extérieure qui ne fait pas partie de ses frais d'équipement — un chauffage à distance, par exemple —, les dépenses effectives de fourniture d'énergie peuvent entrer en ligne de compte (art. 6a OBLF).

Ce qui n'y entre jamais

Art. 6 OBLFN’entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d’eau chaude les dépenses pour: a. la réparation et la réfection des installations; b. le service de l’intérêt et l’amortissement des installations.

La frontière passe entre faire fonctionner et entretenir l'installation — nettoyage, révision périodique, maintenance, admis par l'art. 5 al. 2 OBLF — et la réparer, la refaire ou la financer (art. 6 OBLF). Le ramonage annuel et la révision du brûleur sont des frais de chauffage ; le remplacement de la chaudière, la réparation d'une pompe en panne ou l'amortissement d'une nouvelle installation n'en sont pas.

Comment les répartir

L'ordonnance ne prescrit pas une clé unique. Elle mentionne le cas où « les frais de chauffage sont calculés de manière individuelle » (art. 5 al. 2 let. f OBLF), c'est-à-dire sur la base d'appareils qui mesurent la consommation de chaque logement. Où ces appareils sont exigés relève du droit cantonal : la loi fédérale sur l'énergie charge les cantons d'édicter des dispositions sur « le décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude pour les nouvelles constructions et les rénovations notables » (art. 45 al. 3 let. c LEne). Dans un immeuble sans ces appareils, la répartition suit une clé fixe — surface, volume ou quote-part —, qu'il vaut mieux voir annoncée au bail. À Vaud, « La répartition des frais de chauffage et d’eau chaude s’effectue conformément aux Directives pour l’établissement du compte annuel de chauffage et eau chaude » (art. 30 al. 5 RULV).

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Si le détail du chauffage et de l'eau chaude n'accompagne pas la facture annuelle, celle-ci doit indiquer expressément que le locataire peut l'exiger (art. 8 al. 1 OBLF). Pour ces frais, il peut aussi consulter les pièces originales et demander l'état des stocks de combustible au début et à la fin de la période de chauffage (art. 8 al. 2 OBLF).

Le logement vide

Art. 7 al. 1 OBLFLes frais de chauffage relatifs aux habitations et aux locaux commerciaux non loués sont à la charge du bailleur.

La part d'un logement vide ne se reporte donc pas sur les voisins. L'al. 2 atténue la règle dans un cas précis : lorsqu'il n'y a pas d'appareils de contrôle de la consommation individuelle et qu'il est prouvé que le logement n'a été chauffé que dans la mesure nécessaire pour prévenir le gel, le bailleur ne prend à sa charge qu'une part des frais afférents à ce logement selon la clé usuelle — un tiers dans une maison de deux ou trois familles, la moitié de quatre à huit familles, deux tiers dans un bâtiment plus grand ou abritant des bureaux ou des commerces.

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Les montants du tableau sont la part que le bailleur supporte. La réduction de l'al. 2 n'est acquise qu'avec la preuve d'un chauffage limité à la protection contre le gel, et seulement sans appareils de mesure individuelle.

La clé affichée à côté du poste, les mois vacants à votre charge

Arca répartit le chauffage et l'eau chaude à la surface des objets de l'immeuble, et affiche cette clé à côté du poste. Arca ne lit pas les relevés d'appareils de mesure individuelle : si votre immeuble en est équipé, ou si votre canton prescrit une autre méthode, la clé à la surface ne suffit pas. Si la surface manque sur un seul objet, le poste est réparti à la quote-part et l'écran l'écrit. Les mois où un objet n'est pas loué figurent sur une ligne « Vacant — à charge bailleur », avec leur montant.

Dans le décompte détaillé préparé depuis l'éditeur de documents, un intitulé de poste qui désigne une réparation, une réfection, une rénovation, un remplacement ou un amortissement est refusé et son montant ne s'imprime pas. La mention de l'art. 8 al. 1 OBLF figure par défaut ; elle n'est remplacée que si vous déclarez joindre le détail du chauffage.