L'état des lieux d'entrée : pourquoi le faire, et comment noter les défauts existants

Le Code des obligations ne l'impose pas, les règles vaudoises le prévoient ; sans lui, un dégât se prouve mal à la sortie. Ce qu'il doit contenir.

Le jour de la remise des clés, tout paraît simple : le logement est propre, le locataire est content, et l'on se dit qu'on verra bien à la sortie. C'est à la sortie, justement, que l'absence d'état des lieux d'entrée se paie. Des années plus tard, une rayure sur le parquet ou une tache sur un mur n'a de sens que comparée à l'état du logement au premier jour.

Une question de preuve, et une règle à Vaud

Le Code des obligations n'exige pas d'état des lieux d'entrée. Les règles et usages locatifs du canton de Vaud, eux, le prévoient :

Art. 1 al. 1 RULV (Vaud)A l’entrée du locataire, un état des lieux, comprenant également l’inventaire et l’état des accessoires, est dressé en présence des deux parties qui le signent sur place. Une copie de l’état des lieux est transmise à chacune d’elles.

À Genève, les règles et usages locatifs des immeubles soumis à la LGL ou à la LGZD contiennent une règle semblable (art. 18).

Mais partout, y compris à Vaud, tout se joue sur la preuve. À la fin du bail, le locataire doit rendre le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Pour lui réclamer un dégât, le bailleur doit donc établir que ce dégât est apparu pendant le bail et dépasse cet usage. Le Tribunal fédéral l'applique ainsi : « il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue » (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1). Cette charge découle de la règle générale du Code civil :

Art. 8 CCChaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit.

Sans constat d'entrée, une retenue n'est pas exclue, mais le bailleur doit convaincre autrement que le dégât n'existait pas avant : factures de rénovation, photos d'annonce, témoins. Un procès-verbal signé par les deux parties le jour de la remise reste la preuve la plus simple à produire.

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Les défauts existants : les noter plutôt que les taire

Le bailleur doit délivrer le logement dans un état approprié à l'usage prévu (art. 256 al. 1 CO). Un logement ancien a pourtant souvent de petits défauts à la remise : un joint noirci, un store qui force, un éclat sur le lavabo. La tentation est de ne pas les écrire. C'est une erreur, pour deux raisons.

D'abord, ne pas les écrire ne les fait pas disparaître : le locataire conserve ses droits pour les défauts présents dès la délivrance.

Art. 258 al. 3 COLe locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259a à 259i même si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts: a. qui restreignent l’usage pour lequel elle a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement; b. auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses propres frais (art. 259).

Ensuite, un défaut noté à l'entrée ne pourra pas être reproché au locataire à la sortie — mais il ne pourra pas non plus être confondu avec un dégât nouveau. Un éclat décrit et photographié le premier jour permet de distinguer, à la sortie, ce qui était déjà là de ce qui est apparu depuis.

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À Vaud, c'est une obligation : « Le bailleur doit informer le locataire des défauts dont il a connaissance. » (art. 1 al. 7 RULV).

Le procès-verbal du locataire précédent

Si un état des lieux a été dressé au départ de l'ancien locataire, le nouveau peut demander à le voir.

Art. 256a al. 1 COSi un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose.

À Vaud, le bailleur va plus loin : « A la demande du locataire, le bailleur lui remet une copie de l’état des lieux de sortie du précédent locataire. » (art. 1 al. 6 RULV).

C'est une raison supplémentaire de soigner l'état des lieux de sortie : il sert aussi de point de départ au bail suivant.

Ce qu'un bon état des lieux d'entrée contient

Le constat se fait le jour de la remise des clés, dans le logement vide, en présence des deux parties : c'est ce caractère contradictoire qui lui donne sa force. De jour, de préférence, pour que les photos montrent vraiment ce qu'elles décrivent. Un constat dressé seul par le bailleur a en principe moins de poids. À Vaud toutefois : « Si le locataire ne se présente pas à l’état des lieux, le bailleur l’établit seul et le lui communique. » Le locataire doit alors, « dès réception du document et dans les plus brefs délais, signaler au bailleur les défauts non constatés ; à défaut, l’état des lieux est admis. » (art. 1 al. 4 et 5 RULV).

• L'identification du logement, des parties et la date du constat.
• Une ligne par pièce, et dans chaque pièce les éléments qui s'usent : murs, sols, fenêtres, stores, portes, sanitaires, appareils.
• Un état pour chaque élément, et une description précise de tout défaut : où, quelle taille, quelle nature.
• Des photos rattachées à chaque pièce, prises le jour même.
• Le nombre de clés remises.
• Les signatures des deux parties, et un exemplaire pour chacune.

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Les formules vagues ne servent à rien le jour de la sortie. « Bon état général » ne permet pas de comparer ; « parquet du séjour : deux rayures de 10 cm devant la fenêtre » le permet. Le même soin vaut pour ce qui est en bon état : noter qu'une surface est intacte est aussi une information.

Si le locataire refuse de signer, le constat n'est pas perdu : notez son refus sur le document, remettez-lui un exemplaire et gardez les photos. Le procès-verbal ne vaudra alors pas comme un accord des deux parties ; son poids sera apprécié avec les autres preuves.

Un défaut qui n'était pas apparent lors du constat n'est pas pour autant à la charge du locataire. Le procès-verbal atteste de ce qui était visible ce jour-là, rien de plus.

Le constat pièce par pièce, en PDF prêt à signer

L'écran des états des lieux compte les baux actifs qui n'ont pas d'état des lieux d'entrée et vous le signale. Le constat se dresse pièce par pièce : un état (bon, usé, défectueux), une observation, et jusqu'à huit photos par pièce. Une fois finalisé, il se télécharge en PDF avec deux blocs de signature, et le même fichier est classé au coffre-fort.

L'éditeur de documents propose aussi un procès-verbal d'état des lieux d'entrée complet, avec une rubrique pour le procès-verbal de sortie du locataire précédent. Arca prépare le constat ; la visite, les photos et les signatures restent les vôtres.