Garantie de loyer : le plafond de trois mois et le compte bloqué

Combien pouvez-vous demander, où l'argent doit-il être déposé, et quand le locataire peut-il le récupérer ? L'art. 257e CO en clair, et ce que Vaud et Genève y ajoutent.

La garantie de loyer — on dit aussi dépôt de garantie ou sûretés — protège le bailleur contre un loyer impayé ou des dégâts laissés à la sortie. Mais elle obéit à des règles précises : un montant plafonné, un compte qui n'appartient pas au bailleur, et une restitution encadrée. Le cadre tient dans l'art. 257e du Code des obligations, que les cantons peuvent compléter (al. 4) — et Vaud et Genève l'ont fait.

Le plafond : trois mois de loyer

Pour un logement, le bailleur ne peut pas exiger une garantie supérieure à trois mois de loyer.

Art. 257e al. 2 COLorsqu’il s’agit de baux d’habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.

Reste à savoir trois mois de quoi. La doctrine relative au Code des obligations retient le loyer charges comprises. À Vaud, les règles et usages locatifs, de force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2026, retiennent le loyer net : la garantie « ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf exception pour les baux commerciaux » (art. 2 al. 1 RULV). Pour un loyer de CHF 1’600.00 plus CHF 200.00 de charges, le plafond est donc de CHF 4’800.00 à Lausanne, et de CHF 5’400.00 à Fribourg.

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Ce plafond vaut pour l'habitation. Pour un local commercial, le droit fédéral ne fixe pas de maximum ; le montant se négocie.

Le compte : au nom du locataire, jamais du bailleur

Si la garantie est versée en espèces ou en valeurs, le bailleur ne la garde pas sur son propre compte. Elle est déposée auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt ouvert au nom du locataire.

Art. 257e al. 1 COSi le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire.

Le délai pour faire ce dépôt est fixé par le canton : dix jours à Vaud, à Genève et à Fribourg, trente jours à Neuchâtel ; le Valais ne le règle pas. À Genève, c'est le locataire qui choisit la banque. Garder la garantie sur son propre compte n'est pas une simple irrégularité : à Vaud, celui qui contrevient à la loi est « passible d'une amende pouvant aller jusqu'à deux mille francs » (art. 5 al. 1 LGBL).

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La restitution : la règle fédérale

La banque ne rend la garantie qu'avec l'accord des deux parties, ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Et si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention par une procédure judiciaire, une poursuite ou une faillite, le locataire peut exiger seul la restitution. Une simple lettre de réclamation ne suffit pas.

1. Accord des deux parties : la banque libère le montant.
2. Commandement de payer non frappé d'opposition, ou jugement exécutoire : la banque paie le bailleur.
3. Aucune prétention du bailleur, par une procédure judiciaire ou une poursuite, dans l'année suivant la fin du bail : le locataire récupère la garantie seul.

C'est le régime de Fribourg, de Neuchâtel et du Valais : le commandement de payer non frappé d'opposition y libère la garantie, et le délai d'un an court dès la fin du bail.

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À Vaud et à Genève : une date de départ et des voies différentes

Les deux cantons ont complété l'art. 257e CO sur les deux points qui comptent le plus pour le bailleur au moment de la sortie.

• Le retrait exige la double signature du bailleur et du locataire, ou une décision judiciaire. À Vaud, un commandement de payer ne permet donc pas de libérer la garantie.
• Le délai d'un an ne court pas dès la fin du bail, mais dès la date où le locataire a libéré les locaux ; et seule une action judiciaire l'arrête. Passé ce délai, la garantie est débloquée de plein droit.

Art. 3 al. 1 et 3 LGBL (Vaud)Le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs déposées, à titre de garantie, ne peut être effectué que sous la double signature du bailleur et du locataire ou en vertu d’une décision judiciaire. […] A défaut d’action judiciaire civile intentée par le bailleur contre le locataire dans le délai d’une année suivant la date où le locataire a libéré les locaux faisant l’objet de la garantie, le dépôt est débloqué de plein droit et le locataire autorisé à en prendre possession.

Les RULV reprennent la même règle (art. 2 al. 7 et 8 RULV), et la loi genevoise fait courir le délai, elle aussi, dès la libération des locaux (art. 5 LGFL). Le détail des retenues, de l'ordre de libération et de la demande à la banque est dans notre guide pour restituer la garantie de loyer.

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Un bailleur qui attend l'état des lieux de sortie définitif ou une facture tardive doit agir avant l'échéance du délai d'un an. Hors de Vaud et de Genève, une poursuite suffit ; à Vaud et à Genève, il faut une action judiciaire.

La garantie suivie depuis le bail, au plafond de votre canton

Dans Arca, chaque garantie est rattachée à son bail. Arca la compare au plafond de votre canton, sur la bonne assiette — loyer net à Vaud, charges comprises ailleurs —, signale un dépôt encaissé par le bailleur, et affiche une échéance indicative du délai d'un an : dès la libération des locaux à Vaud et à Genève, dès la fin du bail ailleurs.