Usure normale ou dégât : qui paie à la sortie du locataire

Le locataire ne répond que de ce qui dépasse un usage conforme au contrat, vétusté déduite. L'art. 267 CO, la vétusté, et les forfaits convenus d'avance.

Après huit ans de location, les murs ne sont plus blancs, le parquet est terni devant le canapé et le joint de la douche a noirci. En principe, rien de cela n'est un dégât : c'est de l'usure normale. Un trou dans une porte, une brûlure sur le plan de travail ou un store arraché, en revanche, peuvent l'être. Toute la question de la sortie tient dans cette frontière, et dans la manière de chiffrer ce qui la dépasse.

La règle : l'usage conforme au contrat

Art. 267 al. 1 COÀ la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat.

Le locataire ne doit pas rendre un logement neuf. Il doit le rendre dans l'état qu'un usage normal, sur la durée du bail, produit forcément. Cette usure-là reste à la charge du bailleur. Le locataire ne répond que de ce qui va au-delà : une négligence, un accident, un usage que le contrat ne prévoyait pas.

Pendant le bail, il doit en outre, « conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose » (art. 259 CO). À la fin du bail, il assume ces travaux de nettoyage et ces petites réparations (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1). Un logement rendu sale, ou avec de petites réparations laissées de côté, n'est pas dans l'état qu'on attend d'un usage conforme.

Distinguer l'usure d'un dégât

Aucune liste légale ne tranche chaque cas ; les exemples ci-dessous sont indicatifs et ne remplacent pas l'examen du cas concret. La durée du bail pèse : ce qui est normal après dix ans ne l'est pas après un an.

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Un dégât ne se présume pas. Sans état des lieux d'entrée, il est plus difficile de prouver qu'il est apparu pendant le bail ; sans avis immédiat à la sortie, le locataire est déchargé de toute responsabilité pour les défauts apparents (art. 267a al. 2 CO).

La vétusté : on ne facture pas un équipement neuf

Même quand un dégât est établi, si une réparation est impossible ou disproportionnée, le locataire « ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps » (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1). Chaque équipement a une durée de vie : une peinture, une moquette ou un lave-vaisselle perdent de leur valeur année après année, quel que soit le locataire. Le dommage réel n'est que la valeur qui restait à l'élément au moment où il a été abîmé.

Dans l'arrêt 4C.261/2006, le Tribunal fédéral a appliqué ce calcul au prorata : pour des vitrages dont la durée de vie retenue était de 21 ans, après 14 ans d'occupation, « seul un tiers de la facture » a été mis à la charge de la locataire (consid. 3.2.6). Un élément qui avait dépassé sa durée de vie n'a plus de valeur résiduelle, et rien ne peut être réclamé à ce titre, même s'il est abîmé. Le Tribunal fédéral le dit ainsi : « le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté » (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1).

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Un exemple aux chiffres fictifs, pour la mécanique seulement : une moquette posée pour CHF 3 000, à laquelle on prête une durée de vie de 10 ans, est brûlée au bout de 6 ans. Il lui restait 4 ans sur 10, soit CHF 1 200 de valeur. C'est ce montant, et non CHF 3 000, qui peut être réclamé. Si la même brûlure survient après 12 ans, rien ne peut l'être au titre du remplacement.

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Le locataire supporte d'abord les frais de réparation. Ce n'est que si la réparation est impossible ou disproportionnée qu'on raisonne sur la valeur actuelle de l'élément (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1).

L'usure normale s'apprécie sur la base de tables de durée de vie des installations, qui « n'ont toutefois qu'une valeur indicative » (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1). Dans cet arrêt, les durées ont en outre été réduites selon la destination des locaux.

Avant de chiffrer une retenue, vérifiez la durée de vie retenue pour l'élément : ces tables n'ont qu'une valeur indicative, et c'est l'âge réel de l'équipement qui compte, pas celui du bail.

Ce qui ne peut pas être convenu d'avance

Art. 267 al. 2 COEst nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel.

Une clause du bail qui prévoit « une peinture complète à la charge du locataire à son départ », ou un montant forfaitaire de remise en état quel que soit l'état du logement, tombe sous le coup de l'art. 267 al. 2 CO lorsqu'elle fait payer au locataire autre chose qu'un dommage éventuel, par exemple l'usure normale. Seul un dommage réel, constaté et chiffré, peut être réclamé. Et le Code des obligations ne fixe aucun pourcentage maximum de retenue sur la garantie : la limite est ce que le bailleur peut prouver, poste par poste.

La retenue chiffrée, vétusté déduite, calcul affiché

À la sortie, une pièce en bon état ne génère aucune retenue. Pour une pièce qui ne l'est plus, vous choisissez la qualification : une usure normale n'est jamais facturée ; pour une dégradation, vous indiquez l'élément, sa valeur à neuf, son âge et la gravité, et Arca calcule la valeur résiduelle, vétusté déduite, avec le détail du calcul affiché. Un élément dont la durée de vie est dépassée ne donne aucune retenue.

Les durées de vie viennent d'un barème indicatif inspiré de la tabelle paritaire, dont les valeurs n'ont pas encore été contrôlées contre la tabelle publiée : comparez-les à la dernière édition avant de retenir un montant. La retenue reste une proposition, que vous corrigez sur la page Dépôts avant de l'enregistrer. Arca calcule ; la décision et sa justification vous appartiennent.