La formule officielle de congé : forme, notification, envoi séparé au conjoint

Un congé du bailleur donné sur papier libre est nul. Ce qu'exigent les art. 266l, 266n et 266o CO, et l'envoi séparé pour le logement de la famille.

Pour mettre fin à un bail d'habitation, le bailleur ne rédige pas une lettre : il remplit une formule agréée par le canton. C'est la règle la plus simple du droit du bail, et l'une des plus coûteuses à manquer. Un congé qui ne la respecte pas n'a pas besoin d'être contesté : il est nul (art. 266o CO).

Par écrit, et sur formule agréée pour le bailleur

Art. 266l CO1 Le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. 2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

La règle est asymétrique. Les deux parties doivent résilier par écrit (al. 1). Mais seul le bailleur doit employer la formule agréée (al. 2) : le locataire, lui, peut résilier par une simple lettre signée. La raison tient dans la fin de l'alinéa 2 — la formule sert à informer le locataire de ses droits.

Le contenu de la formule est fixé par l'ordonnance fédérale. Chaque canton agrée les siennes, mais toutes doivent porter les mêmes mentions :

Art. 9 al. 1 OBLFLa formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer: a. la chose louée sur laquelle porte le congé; b. la date à laquelle le congé sera effectif; c. le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande; d. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO); e. la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.

Faites glisser pour tout voir

Les cantons doivent veiller à ce que ces formules soient disponibles en nombre suffisant dans les communes (art. 9 al. 2 OBLF). Renseignez-vous auprès de votre canton : dans le canton de Vaud, par exemple, l'État indique que les formules agréées s'obtiennent auprès de la Chambre vaudoise immobilière (CVI). Une formule qui n'a pas été agréée par le canton, celle d'un autre canton ou un modèle maison, ne remplit pas l'exigence de l'art. 266l al. 2 CO.

Le logement de la famille : deux envois séparés

Quand le logement loué est celui d'un couple marié ou de partenaires enregistrés, le congé du bailleur ne suffit pas s'il est adressé au seul titulaire du bail. La loi exige une communication séparée à chacun, même si le conjoint n'a pas signé le bail.

Art. 266n COLe congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré.

En pratique : deux formules, chacune au nom d'une personne, dans deux enveloppes. Un seul pli adressé à « Monsieur et Madame » ne remplit pas la condition. Les Règles et usages locatifs vaudois (RULV), contrat-cadre qui s'applique à tout bail vaudois, l'écrivent en toutes lettres pour les baux d'habitation : la résiliation et l'avis comminatoire ne sont valablement signifiés que sous deux plis séparés, à chacun des conjoints ou partenaires enregistrés (art. 33 al. 1 RULV). La même exigence vaut pour la mise en demeure qui précède un congé pour loyer impayé.

Faites glisser pour tout voir

Dans l'autre sens, le locataire marié ne peut pas résilier seul le bail du logement de la famille : il lui faut le consentement exprès de son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266m CO).

La sanction : la nullité

Art. 266o COLe congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul.

La nullité se distingue de l'annulabilité. Un congé valable en la forme peut encore être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO) ; le locataire doit alors saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 al. 1 CO). Un congé nul, lui, ne produit aucun effet : le bail continue, et un nouveau congé devra être donné, pour un terme plus lointain, avec le préavis et le terme que la loi et le bail imposent.

Faites glisser pour tout voir

Le congé doit être motivé si le locataire le demande (art. 271 al. 2 CO). La formule le lui rappelle (art. 9 al. 1 let. c OBLF). Gardez une trace du motif réel au moment où vous résiliez.

Faites glisser pour tout voir

La date utile calculée, la formule laissée au canton

Arca ne produit pas la formule de congé du bailleur, dans aucun canton. C'est un choix : la formule doit être agréée par le canton, et un document qui en imiterait l'apparence sans cet agrément rendrait le congé nul (art. 266l al. 2 et 266o CO). La page des modèles donne, pour Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel et le Valais, le lien vers la source officielle de la formule. Quand un bail est marqué comme logement de la famille, Arca rappelle à côté de chaque date de préavis qu'il faut un envoi séparé à chaque époux ou partenaire. Le congé du locataire, qui n'exige qu'un écrit, se prépare dans l'éditeur de documents. Vous remplissez la formule, vous signez et vous envoyez.