Délais et termes de congé d'un logement : trois mois, pour quelle date ?

Trois mois de préavis pour un logement, mais pour un terme précis. Ce que disent les art. 266a et 266c CO, et le sort d'un congé donné trop tard.

Résilier un bail de logement, ce n'est pas seulement prévenir trois mois à l'avance. Le congé doit viser une date précise — le terme — et le délai de trois mois se compte à rebours depuis ce terme. Une lettre envoyée le bon mois mais pour la mauvaise date ne met pas fin au bail quand on le croit.

Durée déterminée ou indéterminée : la première question

Les délais de congé ne concernent que les baux de durée indéterminée. Un bail conclu pour une durée déterminée prend fin sans congé, à la date convenue (art. 266 al. 1 CO). Mais si les parties le poursuivent tacitement après cette date, il devient un bail de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO) — et il faudra alors un congé en bonne et due forme pour y mettre fin.

Art. 266a al. 1 COLorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.

Les délais de la loi sont des minimums. Le bail peut prévoir un délai plus long ou d'autres termes : c'est alors le bail qui s'applique. Avant de compter, relisez donc la clause de résiliation de votre contrat.

L'inverse n'est pas prévu : l'art. 266a al. 1 CO ne réserve que la convention d'un délai plus long ou d'un autre terme, pas celle d'un délai plus court. Et la règle vaut dans les deux sens : le locataire qui résilie est tenu aux mêmes délais et termes que le bailleur, sauf à restituer la chose de manière anticipée, aux conditions de l'art. 264 CO.

Trois mois pour un logement, pour le terme d'usage local

Art. 266c COUne partie peut résilier le bail d’une habitation en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail.

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Le délai dépend de ce qui est loué. Le Code distingue trois cas :

Une place de parc louée avec l'appartement n'a pas de régime propre : elle suit le bail d'habitation. Le délai de deux semaines ne vaut que pour une place louée séparément.

Le terme : ce que l'usage local veut dire

La loi ne fixe pas elle-même les dates de terme : elle renvoie à « l'usage local ». Dans le canton de Vaud, les termes d'usage figurent dans les Règles et usages locatifs (RULV), un contrat-cadre qui s'applique à tout bail signé dans le canton (art. 35 RULV) :

• le 1er avril à midi ;
• le 1er juillet à midi ;
• le 1er octobre à midi.

Un bail vaudois d'habitation de durée indéterminée se résilie donc pour l'une de ces trois dates, avec un préavis de trois mois au moins ; un bail vaudois qui prévoit d'autres termes est à faire vérifier. Dans les autres cantons, c'est le bail et les usages locatifs qui s'y appliquent qu'il faut consulter : le terme n'est pas le même partout, et un bail peut en prévoir d'autres. À défaut d'usage local, la loi retient la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO).

La liste vaudoise ne comporte pas de terme en hiver : après celui du 1er octobre, le suivant est celui du 1er avril.

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Un congé donné trop tard n'est pas perdu

Un congé qui ne respecte pas le délai ou le terme n'est pas nul pour autant. Il produit ses effets, mais plus tard : au prochain terme pour lequel le délai est respecté.

Art. 266a al. 2 COLorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

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C'est une différence importante avec les vices de forme. Un congé du bailleur donné sans la formule officielle du canton, ou pour un logement de famille sans envoi séparé au conjoint, est nul (art. 266o CO) : il faut tout recommencer. Un congé simplement tardif, lui, est reporté. Dans les deux cas, envoyez-le en recommandé, suffisamment tôt, et gardez la preuve de sa distribution.

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Le locataire qui veut contester le congé ou demander une prolongation doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, pour un bail de durée indéterminée (art. 273 al. 1 et 2 CO).

Le dernier jour utile du congé, affiché pour chaque bail

Pour chaque bail de durée indéterminée, l'agenda d'Arca affiche le dernier jour où un congé doit être parvenu au locataire pour agir au prochain terme : trois mois pour un logement, six pour un local commercial, deux semaines pour la fin d'un mois pour une place louée seule. Arca calcule par défaut sur le 31 mars, le 30 juin et le 30 septembre, qui ne sont pas des termes fixés par la loi (à Vaud, les termes sont le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre à midi, art. 35 RULV), et rappelle à côté de chaque date de vérifier votre bail, qui peut prévoir un délai plus long ou un autre terme. Pour un bail de durée déterminée, il annonce la fin du bail, sans congé. Arca calcule la date ; le congé, c'est vous qui le donnez, sur la formule de votre canton.