La sous-location : ce que le bailleur peut refuser, et ce qu'il ne peut pas

Le locataire peut sous-louer avec l'accord du bailleur, qui ne peut refuser que pour trois motifs. L'art. 262 CO en clair, et la procédure vaudoise.

Un locataire part six mois à l'étranger et veut sous-louer son appartement ; un autre loue une chambre à un étudiant. Dans les deux cas, il lui faut le consentement du bailleur. Mais ce consentement n'est pas discrétionnaire : la loi énumère les seuls motifs pour lesquels le bailleur peut le refuser.

Le principe : sous-louer avec le consentement du bailleur

Art. 262 al. 1 COLe locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.

La sous-location crée un second contrat, entre le locataire principal et le sous-locataire. Le bail principal, lui, ne change pas : le locataire reste tenu envers le bailleur du loyer et de ses obligations, comme avant.

La sous-location se distingue du transfert de bail. Le transfert, qui fait entrer un tiers dans le bail à la place du locataire, n'est prévu par le Code que pour les locaux commerciaux, avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 CO).

La loi vise « tout ou partie de la chose » : louer une seule chambre de son appartement à un tiers est aussi une sous-location, soumise au même consentement. Pour se prononcer, le bailleur a besoin de savoir qui occupera les lieux, quelle partie du logement est concernée, pour combien de temps et à quelles conditions. La loi parle des « conditions de la sous-location » (art. 262 al. 2 let. a CO) ; à Vaud, la demande doit les indiquer (art. 21 al. 1 RULV).

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Les trois seuls motifs de refus

Art. 262 al. 2 COLe bailleur ne peut refuser son consentement que: a. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location; b. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives; c. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Le mot qui compte est « que » : la liste est fermée. Un bailleur qui refuse pour un autre motif — par principe, parce que le candidat lui déplaît sans raison, ou parce qu'il préférerait relouer lui-même — sort du cadre de la loi.

Le premier motif donne au bailleur un moyen d'obtenir l'information : si le locataire refuse de lui communiquer les conditions, le bailleur peut refuser. Le deuxième suppose de comparer : un sous-loyer ne s'apprécie qu'au regard du loyer et des prestations du bail principal. Le troisième ne vise pas un simple désagrément — la loi parle d'inconvénients « majeurs ».

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Le Code ne prévoit aucune forme pour la demande ni pour le consentement. Dans le canton de Vaud, en revanche, le locataire doit demander le consentement écrit du bailleur (art. 21 al. 1 RULV). Ailleurs, un accord oral est possible, mais il se prouve mal : un écrit, daté, qui reprend les conditions communiquées, est la seule trace fiable de ce qui a été accepté.

Le locataire répond de son sous-locataire

Art. 262 al. 3 COLe locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger.

Si le sous-locataire utilise le logement autrement que ne le permet le bail — une activité commerciale dans un logement, par exemple — c'est le locataire principal qui en répond envers le bailleur. Le bailleur peut aussi s'adresser directement au sous-locataire pour l'obliger à respecter cet usage (art. 262 al. 3 CO).

Dans le canton de Vaud : une demande écrite et trente jours

Les Règles et usages locatifs vaudois (RULV), qui s'appliquent à tout bail signé dans le canton, règlent la procédure à leur art. 21, un article que le Conseil fédéral a autorisé à déroger aux dispositions impératives du Code des obligations du 1er juillet 2026 au 30 juin 2032 (FF 2026 1075) :

• le locataire demande préalablement le consentement écrit du bailleur, en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par l'art. 262 CO (al. 1) ;
• le bailleur se prononce dans les trente jours dès réception de la demande (al. 2) ;
• le locataire peut sous-louer l'entier de la chose, à condition de rendre vraisemblable sa volonté de réintégrer les locaux dans un avenir prévisible (al. 3) ;
• si le locataire sous-loue sans consentement écrit, le bailleur peut lui demander de communiquer les conditions de la sous-location, en lui impartissant un délai d'au moins trente jours (al. 4) ;
• si elles ne sont pas communiquées ou ne sont pas conformes à l'art. 262 CO, le bailleur peut le mettre en demeure de cesser la sous-location dans un délai minimum de trente jours, en l'avertissant des conséquences (al. 5) ;
• le locataire est garant que le sous-locataire ne sous-louera pas à son tour sans l'autorisation du bailleur principal (al. 6).

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Hors Vaud, vérifiez ce que prévoient votre bail et les règles et usages locatifs qu'il intègre : le droit fédéral ne fixe, lui, aucun délai de réponse.

L'accord de sous-location, tenu aux trois motifs de la loi

Arca prépare l'accord de sous-location à partir du bail principal : le sous-locataire, qui n'est jamais pré-rempli depuis le locataire principal, l'étendue de la sous-location, sa durée, le sous-loyer et les frais facturés, puis votre décision — consentement, consentement conditionnel ou refus motivé. Le motif du refus se choisit parmi les trois de l'art. 262 al. 2 CO, et parmi eux seulement : aucun texte libre. La date de réception de la demande est notée : dans le canton de Vaud, elle fait courir les trente jours de l'art. 21 al. 2 RULV. Arca prépare, vous signez et vous envoyez.