Loyer impayé : la mise en demeure de l'art. 257d CO, étape par étape

Trente jours pour payer, puis un congé pour la fin d'un mois : la procédure qui permet de résilier un bail pour loyer impayé, et les erreurs qui rendent le congé nul ou inefficace.

Un loyer impayé ne permet pas de résilier le bail du jour au lendemain. Le bailleur doit d'abord envoyer une mise en demeure écrite qui laisse au locataire un délai pour payer — trente jours au moins pour un logement ou un local commercial — puis, seulement si rien n'est payé dans ce délai, donner congé pour la fin d'un mois (art. 257d CO).

Chaque étape a sa forme et son délai. Voici l'ordre à suivre, et les erreurs qui rendent le congé nul ou inefficace.

Un rappel amiable suffit-il ?

Non. Beaucoup de bailleurs commencent par un rappel amiable, par e-mail ou par lettre, et c'est souvent ce qui règle un simple oubli. Mais un rappel amiable, sans délai de paiement ni annonce de résiliation, n'est pas une mise en demeure au sens de l'art. 257d CO.

Il ne fait pas courir le délai de trente jours et ne permet pas, à lui seul, de résilier le bail. Si le loyer reste impayé, la mise en demeure est un courrier distinct, avec son propre contenu obligatoire.

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Étape 1 : que doit contenir la mise en demeure ?

Deux choses, par écrit. Le bailleur fixe au locataire un délai de paiement, et il l'avertit qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Pour un logement ou un local commercial, ce délai est de trente jours au moins.

Pour le logement de la famille, la lettre est envoyée séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO) : deux lettres, deux envois.

Art. 257d al. 1 COLorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

Le délai de trente jours court dès la RÉCEPTION de la lettre, pas dès son envoi : le jour où le locataire la retire à la poste, ou au plus tard le 7e jour du délai de garde s'il ne la retire pas (ATF 140 III 244). Envoyez-la en recommandé et gardez la preuve de distribution.

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Étape 2 : quand et comment donner le congé ?

Si le montant n'est pas payé à l'échéance du délai, le bailleur peut résilier le bail. Pour un logement ou un local commercial, le délai de congé est de trente jours au moins, pour la fin d'un mois.

Le moment compte : le congé ne peut parvenir au locataire qu'à partir du lendemain de l'échéance du délai de paiement. Et il se donne sur la formule officielle agréée par le canton (art. 266l al. 2 CO) ; pour le logement de la famille, il est lui aussi communiqué séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO).

Art. 257d al. 2 COFaute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

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Quelles erreurs rendent le congé nul ou inefficace ?

• Un congé qui parvient au locataire avant l'expiration du délai de paiement : il est inefficace (TF 4C.124/2005).
• Un congé qui n'utilise pas la formule officielle agréée par le canton (art. 266l al. 2 et 266o CO) : il est nul.
• Une mise en demeure qui n'annonce pas la résiliation en cas de non-paiement : l'art. 257d al. 1 exige cet avertissement.
• Pour le logement de la famille, une mise en demeure ou un congé qui n'est pas communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266n CO).

Un congé nul ne produit aucun effet : le bail continue, et un nouveau congé devra être donné, pour un terme plus lointain.

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La date limite calculée, la mise en demeure préparée

Un loyer dont l'échéance est passée sans aucun paiement est marqué « En retard » dans la liste des loyers, et l'agenda des échéances en fait une ligne « Loyer impayé » qui rappelle la marche à suivre : la mise en demeure d'abord, le congé ensuite, sur la formule du canton.

Arca prépare la mise en demeure remplie depuis le bail. Vous indiquez le jour où vous déposerez le recommandé : Arca ajoute les sept jours de garde postale, puis les trente jours de la loi, et vous donne la date limite de paiement au plus tôt. Il vous demande aussi s'il s'agit du logement de la famille ; si oui, il faut deux lettres, deux plis recommandés.

Arca ne produit pas la formule de congé du bailleur : il vous indique quelle formule officielle votre canton exige. Arca prépare : c'est vous qui signez et qui envoyez.