Restituer la garantie de loyer : délais, retenues et libération par la banque

Ce n'est pas le bailleur qui rend la garantie, c'est la banque. Les trois voies de l'art. 257e al. 3 CO, les retenues, et le délai d'un an.

Le bail est terminé, les clés sont rendues, et le locataire demande sa garantie. Beaucoup de bailleurs pensent devoir la « rembourser » dans un délai donné. Ce n'est pas ainsi que le droit suisse est construit. Lorsque la garantie a été fournie en espèces ou en papiers-valeurs, l'argent n'est pas chez le bailleur : il doit être déposé auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire (art. 257e al. 1 CO). La question n'est donc pas « quand dois-je payer ? », mais « à quelles conditions la banque libère-t-elle le compte, et à qui ? ».

Aucun délai légal pour « rendre » la garantie

Le Code des obligations ne fixe aucun délai en jours ou en semaines dans lequel le bailleur devrait restituer la garantie. Tant que personne ne donne d'instruction à la banque, les fonds ne bougent pas, et ils restent sur le compte ouvert au nom du locataire.

Ce silence de la loi ne joue pas en faveur du bailleur. Il ne peut pas conserver la garantie pour se couvrir « au cas où » : un délai d'un an court dès la fin du bail, et passé ce délai, le locataire peut exiger seul de la banque la restitution des sûretés si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre lui dans une procédure judiciaire, une poursuite pour dettes ou une faillite (art. 257e al. 3 CO ; règles cantonales réservées).

Les trois manières de libérer le compte

L'art. 257e al. 3 CO énumère limitativement ce qui permet à la banque de rendre les sûretés. Une simple lettre du bailleur, même recommandée, n'en fait pas partie.

Art. 257e al. 3 COLa banque ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sûretés.

La voie la plus simple reste l'accord. Un ordre conjoint qui précise le montant retenu et le solde rendu, signé par les deux parties, permet à la banque d'exécuter sans attendre. Si le locataire refuse de signer, il ne reste que la poursuite ou l'action en justice.

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Ce que le bailleur peut retenir

Le locataire répond des dégâts qui excèdent l'usure normale (art. 267 al. 1 CO a contrario ; arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1). À Vaud, la garantie « garantit l'exécution des obligations du locataire envers le bailleur découlant du présent bail, ou de la possession, au-delà du bail, de la chose louée » (art. 2 al. 5 RULV). Le Code des obligations ne fixe aucun pourcentage maximum de retenue. En revanche, « il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue » (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1).

• Chaque retenue correspond à un poste précis : un défaut constaté, un loyer impayé, une facture.
• Les dégâts ont été annoncés au locataire immédiatement après la restitution (art. 267a al. 1 CO) ; sinon le locataire est déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO).
• La vétusté est déduite : si la réparation est impossible ou disproportionnée, le locataire ne répond pas de la valeur à neuf, mais de la valeur actuelle de l'élément, compte tenu de sa dépréciation (arrêt 4C.261/2006, consid. 3.1).
• Les parties peuvent convenir de libérer le solde non contesté sans attendre l'issue du litige sur les autres postes.

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Le compte est ouvert au nom du locataire. Le solde exact, intérêts compris, n'est connu que de la banque : c'est son relevé qui fait foi, pas le montant versé au début du bail.

Le délai d'un an : ce qui l'arrête, et ce qui ne l'arrête pas

Le texte fédéral fait partir le délai de la fin du bail. Seuls trois actes l'empêchent de jouer contre le bailleur : une procédure judiciaire, une poursuite pour dettes ou une faillite. Un courrier de réclamation, un échange d'e-mails ou un décompte envoyé au locataire ne suffisent pas.

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Les cantons peuvent compléter ces règles (art. 257e al. 4 CO), et certains l'ont fait. À Genève, par exemple, pour le retrait, la LGFL exige la double signature du bailleur et du locataire ou une décision judiciaire (art. 4 al. 1). Sans l'accord du locataire, le bailleur peut aussi se faire verser les fonds « sur présentation d'un commandement de payer exécutoire ou d'un jugement exécutoire prononçant une condamnation pécuniaire contre le locataire portant sur une créance relative au contrat de bail » (art. 4 al. 2). Le délai d'une année part de la libération des locaux, et seule une action judiciaire l'arrête :

Art. 5 LGFL (Genève)A défaut d’une action judiciaire intentée par le bailleur contre le locataire dans le délai d’une année à compter de la date où le locataire a libéré des locaux faisant l’objet de la garantie, celle-ci est de plein droit débloquée. Le propriétaire des espèces ou valeurs est autorisé à en reprendre possession.

Vaud prévoit un régime semblable (art. 2 al. 7 et 8 RULV). La manière dont ces règles s'articulent avec l'art. 257e al. 3 CO est à faire confirmer par un avocat.

Vérifiez la règle de votre canton avant de compter sur une voie de libération ou sur un point de départ : le droit fédéral n'est qu'un socle, et la date qui compte n'est pas partout la même.

Le délai d'un an suivi, les retenues reprises de l'état des lieux

La page Dépôts affiche, pour chaque bail terminé, l'échéance indicative du délai d'un an et le point de départ retenu : la libération des locaux à Vaud et à Genève, la fin du bail ailleurs, avec la base cantonale qui le justifie. Les retenues calculées sur l'état des lieux de sortie y sont reprises, vétusté déduite, et vous pouvez les corriger avant de les enregistrer.

Enregistrer des retenues ne libère rien : le dépôt passe au statut « Décompte établi » et reste compté sur le compte de garantie jusqu'à sa libération par la banque. L'éditeur prépare l'ordre conjoint de libération et la demande unilatérale ; c'est vous qui les signez et les adressez à la banque. Arca ne rédige pas de décompte de restitution, parce que le solde du compte, intérêts compris, ne figure dans aucune de vos fiches.