Le loyer échelonné : trois conditions, et une communication par écrit

Un loyer qui augmente de montants fixés d'avance : trois ans de bail au moins, une hausse par an, des francs. Et chaque palier se communique par écrit.

Le loyer échelonné fixe dès la signature le calendrier des hausses : telle date, tel montant. Le bailleur connaît ses revenus des années à venir, le locataire connaît ses charges. En contrepartie, le Code des obligations pose trois conditions strictes, et une convention qui en manque une n'est pas valable.

Les trois conditions de l'art. 269c CO

Art. 269c COLes conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d’un montant déterminé ne sont valables que si: a. le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans; b. le loyer n’est pas augmenté plus d’une fois par an, et c. le montant de l’augmentation est fixé en francs.

• Trois ans au moins : la convention n'est valable que si le bail est conclu pour cette durée minimale.
• Une hausse par an au plus : le loyer ne peut pas être augmenté plus d'une fois par an (let. b).
• Des francs, pas des pour-cent : « + 2 % par an » n'est pas un échelonnement au sens de l'art. 269c. Chaque palier s'écrit en montant, par exemple « + CHF 40.00 au 1er octobre 2027 ».

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Chaque palier se communique par écrit

Un palier convenu au bail doit être communiqué au locataire. Depuis le 1er octobre 2025, l'ordonnance exige que chaque augmentation soit communiquée par écrit, et fixe le moment le plus précoce pour le faire.

Art. 19a OBLFLorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation doit être communiquée par écrit au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur.

La loi, modifiée à la même date, a allégé la forme : la formule officielle cantonale, obligatoire pour toute autre hausse, n'est pas exigée ici.

Art. 269d al. 5 COPour la notification des majorations de loyer prévues dans une convention au sens de l’art. 269c, la forme écrite suffit.

Dans l'exemple, le palier du 1er octobre 2027 peut être communiqué au plus tôt le 1er juin 2027. Une lettre envoyée en janvier 2027 serait trop précoce.

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L'art. 19a OBLF fixe un « au plus tôt », pas un délai minimum. Communiquez chaque palier assez tôt pour que le locataire l'ait reçu avant son entrée en vigueur, et gardez une copie datée de la lettre.

Ce que le locataire peut contester

La contrepartie de la prévisibilité : pendant le bail, le locataire ne peut pas contester le loyer, hormis le loyer initial.

Art. 270d COSous réserve de la contestation du loyer initial, le locataire ne peut pas contester le loyer pendant le bail.

Le loyer de départ reste donc exposé à la contestation de l'art. 270 CO, dans les trente jours qui suivent la réception de la chose. Les paliers convenus, eux, ne peuvent plus être contestés pendant le bail.

Échelonné ou indexé : deux conventions différentes

On confond souvent les deux. Le loyer indexé suit l'indice suisse des prix à la consommation et exige un bail de cinq ans au moins (art. 269b CO) ; son montant futur n'est pas connu d'avance, et chaque hausse se notifie sur la formule officielle (art. 269d CO et art. 19 al. 2 OBLF). Le loyer échelonné suit un calendrier de montants en francs, exige trois ans au moins, et chaque palier se communique par simple écrit.

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Les erreurs de rédaction les plus fréquentes

La clause se rédige une fois, à la signature, et elle engage pour toute la durée du bail. Les trois premiers défauts ci-dessous la privent de validité (art. 269c CO) ; le quatrième complique sa mise en œuvre.

• Un palier exprimé en pour-cent, ou renvoyant à un indice ou au taux de référence : la lettre c exige un montant fixé en francs.
• Deux paliers la même année, par exemple au 1er janvier et au 1er juillet : la lettre b limite la hausse à une fois par an.
• Un calendrier dans un bail de deux ans, ou dans un bail sans durée minimale de trois ans : la lettre a n'est pas remplie.
• Un calendrier sans dates : pour communiquer chaque palier au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur (art. 19a OBLF), il faut savoir quand il entre en vigueur. Écrivez la date de chaque palier et le loyer qui en résulte.

Le calendrier contrôlé avant d'être imprimé

À la préparation du contrat de bail, Arca lit le calendrier saisi avant de l'imprimer. Un palier exprimé en pour-cent, un calendrier sans montant en francs, ou deux paliers séparés de moins de douze mois : le calendrier n'est pas imprimé, et Arca dit pourquoi, article à l'appui. Un bail de moins de trois ans, ou sans date de fin, est signalé comme bloquant tant que l'échelonnement est maintenu.

Arca ne programme pas les paliers : chaque nouveau loyer est à reporter vous-même sur la fiche du bail le moment venu, après la lettre au locataire. Arca prépare le contrat, vous le relisez et le signez.