Loyer initial contesté par le locataire : ce que le bailleur doit savoir

Dans les trente jours qui suivent la remise des clés, le locataire peut contester le loyer initial. Les conditions de l'art. 270 CO, la formule cantonale, les pièces à garder.

Un bail signé n'est pas un loyer acquis. Pendant trente jours après la remise des clés, le nouveau locataire peut demander à l'autorité de conciliation de réduire le loyer initial qu'il vient d'accepter. Ce n'est pas un droit de repentir général : la loi pose des conditions précises. Mais le bailleur qui ne s'y est pas préparé découvre la contestation au moment où il doit justifier son loyer.

Trente jours dès la réception de la chose

Art. 270 al. 1 COLorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution: a. s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou b. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.

Le délai court dès la réception de la chose, c'est-à-dire la remise du logement, et non dès la signature du bail. Un bail signé en juin pour une entrée au 1er octobre ouvre le délai en octobre.

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Deux conditions, qui s'additionnent

Le locataire doit d'abord soutenir que le loyer est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, c'est-à-dire qu'il procure au bailleur un rendement excessif ou résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré. Il doit ensuite se trouver dans l'une des deux situations de l'art. 270 al. 1 : une contrainte à conclure (nécessité personnelle ou familiale, ou situation du marché local), ou une hausse sensible par rapport au loyer précédent pour le même logement.

Face à cela, l'art. 269a CO énumère les loyers qui ne sont en règle générale pas abusifs, notamment ceux qui se situent dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier, ou qui sont justifiés par des hausses de coûts ou des prestations supplémentaires du bailleur. C'est sur ce terrain que le bailleur se défend : avec des chiffres, pas avec le fait que le bail a été signé.

Dans un tel cas, le bailleur a intérêt à pouvoir expliquer d'où viennent ces 250 francs : travaux créant une plus-value, évolution du taux de référence et de l'indice depuis la dernière fixation, loyers comparables du quartier. La loi ne fixe pas elle-même de pourcentage à partir duquel le loyer est « sensiblement augmenté ».

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La formule de loyer initial, là où le canton l'exige

Art. 270 al. 2 COEn cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

Là où l'obligation existe, le nouveau loyer doit être notifié au locataire sur la formule du canton. Cette formule porte, comme pour une hausse, l'ancien loyer, le nouveau et les motifs. Dans sa teneur en vigueur depuis le 1er octobre 2025, l'ordonnance exige en outre qu'elle indique le taux de référence et l'indice des prix déterminants pour l'ancien loyer.

Art. 19 al. 3 OBLFLes al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l’art. 270, al. 2, CO, l’utilisation de la formule lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail. En outre, la formule doit contenir: a. le niveau du taux d’intérêt de référence déterminant pour l’ancien loyer; b. le niveau de l’indice suisse des prix à la consommation déterminant pour l’ancien loyer.

L'obligation dépend d'une décision cantonale, qui peut ne couvrir qu'une partie du territoire et qui est liée à la pénurie de logements (art. 270 al. 2 CO). Vérifiez-la auprès de votre canton à la date de conclusion du bail. Le Code des obligations et l'ordonnance ne disent pas eux-mêmes ce qu'il advient d'un loyer initial notifié sans la formule exigée : la sanction relève de la jurisprudence, que cet article ne détaille pas. En cas de doute, faites-vous conseiller avant la signature.

Même hors de ces cantons, le locataire peut exiger que le montant du loyer fixé dans le bail précédent lui soit communiqué (art. 256a al. 2 CO). Sur demande du locataire, le loyer précédent doit donc lui être communiqué.

Pendant la procédure

La contestation ne suspend pas le bail. Pendant la procédure de conciliation, si les parties ne trouvent pas d'accord, puis pendant la procédure judiciaire, le bail reste en vigueur sans changement — devant le juge, sous réserve des mesures provisionnelles qu'il ordonne (art. 270e CO). L'autorité de conciliation doit aussi conseiller bailleurs et locataires, même en dehors d'une procédure et notamment avant la conclusion d'un bail, pour déterminer si un loyer est abusif (art. 21 al. 2 OBLF). C'est une ressource à consulter avant de fixer un loyer nettement plus haut que le précédent.

• Conservez le bail précédent, son dernier loyer net et ses charges.
• Notez le taux de référence et l'indice des prix sur lesquels reposait l'ancien loyer.
• Gardez les factures des travaux qui justifient une hausse, et la date de remise des clés.

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L'obligation de votre canton signalée dès la création du bail

À la création d'un bail pour un bien situé dans un canton romand couvert, Arca signale si la formule officielle de loyer initial est obligatoire ou si l'obligation reste à vérifier pour ce bien, avec le lien vers la source cantonale. C'est une information : Arca ne vérifie pas si la formule a été remise et ne bloque pas la création du bail.

Dans le contrat, Arca demande l'ancien loyer net, les anciennes charges, le taux de référence et l'indice de l'ancien loyer, et les imprime quand ils sont renseignés. Arca ne produit pas la formule cantonale : il prépare le contrat, vous le relisez, le signez et notifiez sur la formule du canton.