Bail écrit ou oral : ce que dit la loi, et ce qu'un bail écrit doit contenir

Un bail oral est valable, mais il se prouve mal. Ce qu'un bail écrit doit régler, et les cantons où le loyer initial se notifie sur formule officielle.

Beaucoup de propriétaires pensent qu'un bail n'existe que s'il est signé. Le Code des obligations dit autre chose : un bail d'habitation peut être conclu oralement, et même tacitement (art. 1 al. 2 CO) — une clé remise, un loyer payé chaque mois. Ce qui ne veut pas dire qu'un écrit est inutile. Il fixe ce que la loi laisse aux parties, et c'est le moyen le plus sûr de prouver ce qui a été convenu.

Aucune forme n'est exigée pour conclure un bail

Le principe est posé dans la partie générale du Code : un contrat n'est soumis à une forme que si la loi le prévoit. Or les articles consacrés au bail à loyer (art. 253 ss CO) n'imposent aucune forme pour sa conclusion, sous réserve de la formule de loyer initial que les cantons peuvent rendre obligatoire (art. 270 al. 2 CO, voir plus bas). Un accord sur l'usage d'un logement contre un loyer suffit à former le contrat (art. 253 CO).

Art. 11 al. 1 COLa validité des contrats n’est subordonnée à l’observation d’une forme particulière qu’en vertu d’une prescription spéciale de la loi.

La forme écrite réapparaît plus tard, à d'autres moments du bail : le congé doit être donné par écrit, et celui du bailleur sur une formule agréée par le canton (art. 266l CO). Une hausse de loyer se notifie elle aussi sur une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO), sauf une hausse prévue dans une convention au sens de l'art. 269c CO, pour laquelle la forme écrite suffit (art. 269d al. 5 CO). Le bail oral n'échappe à aucune de ces règles.

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Si les parties conviennent qu'elles signeront un bail écrit, elles ne sont en principe liées qu'une fois l'écrit signé (art. 16 al. 1 CO). Un accord de principe donné au téléphone, suivi d'un contrat « à venir », ne vaut donc pas forcément bail.

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Ce qu'un bail écrit doit régler

La loi ne donne pas de liste de clauses obligatoires. Mais plusieurs règles ne s'appliquent que si les parties en sont convenues : une durée déterminée (art. 255 CO), un délai plus long ou un autre terme (art. 266a al. 1 CO), des frais accessoires convenus « spécialement » (art. 257a al. 2 CO). C'est là que l'écrit devient précieux. Le tableau suivant reprend les éléments qu'un bail d'habitation devrait contenir, et la règle qui les rend utiles.

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Art. 257a al. 2 COIls ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

Cette règle pèse sur un bail oral ou trop vague : une charge qui n'a pas été convenue reste au bailleur. Dans un bail écrit, chaque poste facturé au locataire — chauffage, eau chaude, conciergerie — gagne à être nommé.

La formule officielle de loyer initial

Dans certains cantons, le loyer d'un nouveau bail ne se communique pas librement : il doit l'être sur une formule officielle. Le droit fédéral en laisse la décision aux cantons, en cas de pénurie de logements, sur tout ou partie de leur territoire.

Art. 270 al. 2 COEn cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

Depuis le 1er octobre 2025, cette formule doit indiquer, en plus du loyer précédent, le niveau du taux d'intérêt de référence et celui de l'indice suisse des prix à la consommation qui déterminaient l'ancien loyer (art. 19 al. 3 OBLF). Vérifiez que la formule employée comporte ces deux rubriques.

L'Office fédéral du logement publie un aperçu des cantons concernés. Voici ce qu'indique sa version 2026 (septembre 2026) pour les cantons romands et Berne :

Cette obligation suit le taux de logements vacants, recensé chaque année au 1er juin : elle peut être activée ou levée d'une année à l'autre, et un district ou une commune peut changer de liste. Vérifiez la situation de votre logement auprès de votre canton au moment de conclure le bail. Le Jura ne figure pas dans l'aperçu 2026 de l'OFL.

La formule ne remplace pas le bail : elle l'accompagne. Et elle n'ôte pas au locataire le droit de contester un loyer initial qu'il estime abusif, devant l'autorité de conciliation, dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, aux conditions de l'art. 270 al. 1 CO.

Le contrat rempli depuis le dossier, avec l'annexe de votre canton

Arca prépare le contrat de bail à loyer d'habitation à partir de la fiche du bien et du locataire, avec l'annexe propre à votre canton, pour Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel et le Valais. Quand le bien est situé dans un canton où la formule de loyer initial est obligatoire — ou quand la commune, le district ou le nombre de pièces ne permettent pas de trancher — l'éditeur le signale et donne le lien vers la formule officielle. Arca ne produit pas cette formule : seule une formule agréée par le canton est valable. Arca prépare, vous signez et vous envoyez.