Départ anticipé du locataire : le locataire de remplacement de l'art. 264 CO

Un locataire qui part avant le terme reste tenu du loyer, sauf s'il présente un remplaçant acceptable. L'art. 264 CO, et ce que le bailleur peut refuser.

Un locataire trouve un emploi dans un autre canton et veut partir dans six semaines, alors que le prochain terme de congé est dans cinq mois. Il n'a pas besoin de l'accord du bailleur pour rendre les clés. Mais rendre les clés ne met pas fin à ses obligations : l'art. 264 CO règle précisément à quelles conditions il en est libéré, et ce que le bailleur doit faire de son côté.

La règle : un remplaçant solvable, aux mêmes conditions

Art. 264 al. 1 COLorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

La loi pose trois conditions, qui s'additionnent :

1. le candidat est solvable, c'est-à-dire en mesure de payer le loyer ;
2. le bailleur ne peut pas raisonnablement le refuser ;
3. le candidat est disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions — même loyer, mêmes charges, même durée.

C'est au locataire sortant de présenter ce candidat, pas au bailleur de le chercher. Et la loi ne l'oblige pas à en présenter plusieurs : un seul candidat qui remplit les trois conditions suffit.

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Ce que le bailleur peut refuser

Le bailleur n'est pas tenu d'accepter n'importe qui. Il peut écarter un candidat qui n'est pas solvable, qui n'accepte pas les conditions du bail en cours, ou qu'il peut « raisonnablement » refuser. La loi ne dresse pas la liste de ces motifs. Gardez une trace écrite de la raison de votre refus.

Le candidat doit seulement être disposé à reprendre le bail « aux mêmes conditions » : même loyer, mêmes charges, même durée.

Le départ anticipé est l'initiative du locataire. La réponse du bailleur n'est pas un congé : elle n'a pas à être donnée sur la formule officielle réservée au congé du bailleur (art. 266l al. 2 CO). Mais une réponse qui mettrait fin au bail à l'initiative du bailleur, elle, en serait un.

Sans remplaçant : le loyer reste dû, avec des imputations

Art. 264 al. 2 et 3 CO2 À défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. 3 Le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer: a. de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que b. des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé.

Sans candidat acceptable, le locataire sortant paie jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (pour un bail vaudois, voir l'art. 34 RULV ci-dessous). Mais le bailleur ne peut pas encaisser deux fois : s'il reloue le logement plus tôt, le loyer du nouvel occupant s'impute sur ce que doit l'ancien. Et s'il laisse volontairement le logement vide alors qu'il pouvait le relouer, le profit auquel il a « intentionnellement renoncé » s'impute aussi.

Un exemple aux chiffres fictifs, selon le seul Code des obligations : un locataire au loyer de CHF 1 800 rend les clés le 30 novembre, et le prochain terme de congé est le 31 mars. Sans remplaçant, il reste tenu de quatre mois de loyer, soit CHF 7 200. Si le bailleur reloue le logement dès le 1er février au même loyer, les loyers de février et de mars s'imputent : il ne reste dû que CHF 3 600, dont se déduisent encore les frais que le bailleur a épargnés.

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En pratique, gardez une trace datée de chaque étape : l'avis de départ du locataire, la date de restitution qu'il annonce, l'identité du ou des candidats présentés, les pièces reçues sur leur solvabilité, et votre réponse. Si le départ tourne au litige, c'est sur ces dates et ces pièces que se jugera la question de savoir si le candidat pouvait « raisonnablement » être refusé.

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Dans le canton de Vaud : un avis écrit et un mois de préavis

Les Règles et usages locatifs vaudois (RULV), qui s'appliquent à tout bail signé dans le canton, règlent la question à leur art. 34. Le Conseil fédéral a autorisé cet article à déroger aux dispositions impératives du Code des obligations, du 1er juillet 2026 au 30 juin 2032 (arrêté du 22 avril 2026, FF 2026 1075). Pour un bail vaudois, ce qui précède se lit donc avec cet article. Le locataire avise le bailleur par écrit, en indiquant la date de restitution, et présente au moins un locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à cette date. Le bailleur qui a des objections fondées contre le candidat doit indiquer sans délai les motifs de son refus. Le locataire doit alors respecter au minimum un préavis d'un mois pour le quinze ou la fin du mois. Enfin, le bailleur ne peut en aucun cas être tenu de conclure avec la personne proposée, « étant précisé que ce dernier est alors libéré » (art. 34 al. 4 RULV).

Hors Vaud, les règles et usages locatifs qui complètent le bail peuvent prévoir leur propre procédure : relisez celles que votre bail intègre.

La réponse au départ anticipé, préparée depuis le bail

Arca prépare la réponse du bailleur à une demande de départ anticipé : la date de restitution demandée, l'identité du remplaçant proposé, votre décision — acceptée, acceptée sous conditions ou refusée — et, en cas d'acceptation, la date à laquelle le locataire sortant est libéré. En cas de refus, l'acte laisse la place au motif et aux montants à imputer selon l'art. 264 al. 3. Pour un logement vaudois, l'acte signale lui-même une date qui ne respecte pas le préavis d'un mois pour le quinze ou la fin du mois. L'acte n'est pas un congé et ne requiert pas de formule officielle. Arca prépare, vous signez et vous envoyez.