Forfait ou acomptes de charges : deux régimes qui ne se mélangent pas

Un acompte se régularise par un décompte annuel ; un forfait ne donne lieu à aucun décompte ni solde. Ce que le bail a intérêt à dire, et le calcul du forfait.

Une fois qu'un poste de charges est convenu au bail, reste à dire comment il est perçu. L'ordonnance sur le bail (OBLF) connaît deux modes : le décompte, alimenté par des acomptes, et le forfait. Ils ne donnent pas les mêmes droits, et le choix se fait au bail, pas au moment de l'addition.

Ce que dit l'ordonnance

Art. 4 al. 1 OBLFSi le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire.

Art. 4 al. 2 OBLFS’il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculée sur une période de trois ans.

L'acompte (on lit aussi « provision ») est une avance. Le locataire verse chaque mois un montant, le bailleur additionne à la fin de l'exercice ce qu'ont réellement coûté les postes convenus, et la différence se règle dans un sens ou dans l'autre. Le forfait est un prix : un montant fixe qui couvre les charges, qu'elles coûtent plus ou moins cette année-là. Il n'y a ni décompte ni solde.

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Ce que le bail a intérêt à mentionner

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Pour que cette convention serve à quelque chose, le bail a intérêt à dire trois choses : quels postes sont facturés en plus du loyer net, s'ils le sont par acomptes ou au forfait, et quel montant mensuel est versé. Un bail qui annonce « charges : CHF 180.00 » sans préciser le mode laisse ouverte la question qui compte, celle de savoir si un décompte suivra.

Changer de régime en cours de bail, ou y ajouter un poste, est une modification unilatérale : le bailleur « doit toutefois procéder conformément à l’art. 269d CO » (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1). L'art. 269d al. 3 CO applique alors les règles de la hausse de loyer : formule officielle agréée par le canton, motifs indiqués, et avis parvenu dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. La modification est nulle si elle n'est pas notifiée sur la formule officielle, si les motifs ne sont pas indiqués ou si elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO).

Fixer un forfait : la moyenne de trois ans

Un forfait ne se choisit pas librement : l'art. 4 al. 2 OBLF impose de partir de la moyenne sur trois ans. Fixé trop bas, il vous coûte chaque année, sans rattrapage sur l'exercice écoulé ; fixé trop haut, il s'éloigne de la base que l'ordonnance exige. Voici le calcul, sur des chiffres d'exemple.

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Gardez les pièces des trois exercices qui ont servi de base : ce sont elles qui justifient le montant si le locataire le met en question.

Acompte : ce que produit la régularisation

Avec le même logement au régime de l'acompte, supposons CHF 180.00 versés chaque mois, soit CHF 2’160.00 sur l'année, et une part effective de CHF 2’412.60 au décompte. Le locataire doit la différence, CHF 252.60. Si la part effective avait été de CHF 2’040.00, vous lui auriez rendu CHF 120.00. C'est l'avantage de l'acompte pour les deux parties : chacun paie exactement ce qui a été dépensé, contre l'obligation de produire un décompte chaque année.

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Le montant des acomptes

L'ordonnance encadre le forfait, pas le montant des acomptes. Un acompte trop bas présente au locataire un coût du logement inférieur à la réalité et produit chaque année un solde à réclamer, parfois important. Un acompte proche de la dépense attendue limite les écarts dans les deux sens. Les décomptes des exercices précédents sont la meilleure base pour le fixer, et pour le revoir.

Quel mode pour quel logement

Le forfait simplifie : pas de décompte annuel, pas de solde. En contrepartie, le bailleur porte seul le risque d'une année chère, et le montant doit reposer sur trois exercices de dépenses. Il convient mieux à des postes stables et prévisibles. L'acompte demande un décompte chaque année, mais chacun paie exactement ce qui a été dépensé, ce qui compte pour un poste qui varie fortement d'une année à l'autre, comme le chauffage. Dans les deux cas, c'est la rédaction du bail qui décide ; le bailleur ne peut la modifier seul, en cours de bail, qu'avec la formule officielle (art. 269d al. 3 CO).

Sauf convention ou usage local contraires, le loyer et les frais accessoires se paient à la fin de chaque mois (art. 257c CO). À Vaud, « Le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d’avance » (art. 7 al. 1 RULV). Si votre bail prévoit un paiement d'avance, c'est cette clause qui fait foi, pour les acomptes comme pour le forfait.

Le solde calculé sur les provisions réellement encaissées

Chaque bail porte son type de charges : « Provision » ou « Forfait ». Sur un bail au forfait, l'écran Décompte de charges affiche la part de l'objet pour information, marque la ligne « Pas de décompte », et aucun PDF n'est produit pour ce locataire. Sur un bail par acomptes, Arca compte les provisions réellement encaissées sur l'exercice — un mois impayé compte pour zéro — et en déduit le solde, dû ou à rembourser.

Arca ne distingue pas, dans un versement, la part de loyer et la part de charges : il répartit chaque paiement du mois au prorata du loyer net et des charges prévus par le bail pour ce mois-là. Quand le montant des charges change par avenant en cours d'année, les mois antérieurs sont donc calculés sur l'ancien montant, et les suivants sur le nouveau.