Les points clés
- L'acompte est une provision versée avec le loyer, régularisée par un décompte annuel qui dégage un solde en faveur de l'une ou l'autre partie.
- Le forfait est un montant fixe censé refléter la moyenne des trois dernières années : il ne donne lieu ni à décompte, ni à solde, ni à remboursement.
Le texte officiel
1« Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire.
2S’il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculée sur une période de trois ans.
3Les frais d’administration découlant de l’établissement du décompte peuvent être calculés en fonction des dépenses effectives ou portés en compte jusqu’à concurrence des taux usuels. »
(art. 4 OBLF, « Frais accessoires en général » — Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), RS 221.213.11, état le 1er octobre 2025)3 Introduit par le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996 (RO 1996 2120).
1« Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.
2Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives. »
(art. 257b CO — Code des obligations, RS 220, état le 1er janvier 2026)
Ce que ça change pour vous
Le régime se fixe au bail, et une mention ajoutée sur un décompte ne le change pas. Le droit de consulter les pièces justificatives découle de l'art. 257b al. 2 CO — l'art. 8 OBLF, souvent cité, ne concerne que le décompte de chauffage et d'eau chaude.
Le guide complet : Forfait ou acomptes de charges : deux régimes qui ne se mélangent pas
Termes liés
- Décompte de charges↗État annuel des frais accessoires réellement engagés, comparé aux acomptes versés.
- Frais accessoires↗Rémunération des prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose : chauffage, eau chaude, conciergerie, électricité des parties communes.
- Prorata↗Répartition d'un montant sur les seuls mois où il était dû.