Les points clés
- Le bail passe à l'acquéreur avec la propriété : le nouveau propriétaire devient bailleur aux conditions existantes, sans que le locataire ait à signer quoi que ce soit.
- L'acquéreur ne peut résilier par anticipation que s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés, et en observant le délai et le terme légaux (art. 261 al. 2 let. a CO).
Le texte officiel
1« Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose.
2Le nouveau propriétaire peut cependant: a. pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés; b. pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d’y mettre fin plus tôt.
3Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
4Les dispositions relatives à l’expropriation sont réservées. »
(art. 261 CO — Code des obligations, RS 220, état le 1er janvier 2026)
Ce que ça change pour vous
S'il résilie plus tôt que le bail ne le permettait, c'est l'ancien bailleur qui répond du dommage causé au locataire (al. 3).